Отчуждение доли: добровольное, по суду, продажа части. Как защитить себя от отчуждения?

Комментарии: 21

Бесплатная горячая линия
Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

...или спросите юриста напрямую!
Введите пожалуйста ваш вопрос!


Долевая собственность имеет массу юридических особенностей и тонкостей. Расскажем в статье, как могут лишить доли собственника квартиры и как защититься от риска отчуждения доли.

 

Долевая собственность и отчуждение доли.

○ Что такое долевая собственность?

При долевой собственности имущество принадлежит нескольким лицам (сособственникам) и для каждого из них определяется конкретная доля в общем праве собственности на это имущество.

Пункт 2 ст. 244 ГК РФ:
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Доля каждого сособственника представляет собой часть субъективного права на имущество, выраженную в арифметическом значении. Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками. Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что такое отчуждение доли?

Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.

Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как можно лишить собственника доли в квартире?

Участники долевой собственности не могут изымать доли друг у друга. Любые методы морального или физического воздействия для выживания совладельца являются незаконными.

Лишение права собственности допускается только в исключительных случаях. Есть три способа лишения собственника доли в квартире:

  1. По его добровольному согласию.
  2. По решению суда.
  3. В рамках принудительного выкупа.

Рассмотрим каждый способ подробнее.

✔ Добровольное согласие.

Это мирный путь решения вопроса. Сособственники встречаются за «столом переговоров» и пытаются прийти к компромиссу.

К примеру, совладельцы могут предложить неугодному собственнику выкупить его долю. При добровольном соглашении принятое решение устраивает всех.

✔ Судебное решение.

Предпосылкой изъятия доли по решению суда всегда являются противозаконные действия собственника. Послужить началу судопроизводства могут следующие обстоятельства:

  • Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
  • Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
  • Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
  • Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.

Принудительное изъятие возможно только по решению суда. Это гарантировано законодательством.

Пункт 3 ст. 35 Конституции РФ:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник не соглашается на отчуждение добровольно, а для вынесения соответствующего решения суда нет оснований, остается один выход – принудительный выкуп малозначительной доли.

✔ Принудительный выкуп.

Для осуществления принудительного выкупа необходимо одновременное выполнение трех условий:

  1. Доля в общем праве собственности малозначительна.
  2. Доля не может быть выделена в натуре.
  3. Собственник доли не имеет существенного интереса в использовании имущества.

При этом не имеет значения согласен ли собственник с отчуждением или нет. Если суд решит, что все три условия выполняются, доля будет отчуждена, а владелец получит материальную компенсацию.

Интересно, что понятие «малозначительная доля» никак не конкретизируется законодательно. Насколько значительна имеющаяся доля в общем праве собственности судья решает в каждом случае самостоятельно.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать отчуждения?

Когда собственник категорически против отчуждения, а совладельцы подают на него в суд, необходимо попытаться убедить органы в отсутствии причин для принудительного выкупа.

✔ Добиться судебного решения в свою пользу.

Суды принимают во внимание совокупность всех трех факторов – малая часть доли, невозможность выделения в натуре, неиспользование имущества. Если хотя бы один из пунктов не соответствует действительности, принудить продать долю собственника не смогут.

Чтобы гарантировано добиться решения суда в свою пользу можно прибегнуть к услугам профессиональных адвокатов. Хотя в некоторых случаях это ни к чему, так как тщетность затеи истцов очевидна.

✔ Чем апеллировать на суде?

Суд будет учитывать, есть ли в квартире комната, соответствующая метражу равному доле собственника. Если такое помещение есть, добиться принудительного выкупа истцам практически нереально.

Второй момент – основание приобретения прав собственности на долю. Если основанием послужила купля-продажа, проведенная с соблюдением всех требований законодательства, то долю вряд ли признают малозначительной.

Третий нюанс – наличие потребности в использовании квартиры. Если у собственника нет иного жилья, кроме доли в квартире, суд не удовлетворит требований истцов.

Собственник утрачивает право собственности на долю только после перечисления в его пользу компенсации и перерегистрации имущественных прав в Росреестре.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Имею долю в квартире, другие дольщики пытаются забрать мою долю, смогут ли они ее изъять без моего согласия?

Согласно ст. 35 Конституции РФ, никто не может изъять имущество без соответствующего решения суда. В этом случае у других дольщиков есть единственный шанс – принудительный выкуп. Если суд признает, что ваша доля в праве общей собственности малозначительна, имущество могут изъять. В такой ситуации вы получите компенсацию, эквивалентную стоимости доли.

✔ Имею 1/5 долю в квартире, другой дольщик хочет ее купить, но предлагает совсем небольшие деньги. Можно ли его обязать выкупить по рыночной стоимости?

Обязать кого-то купить имущество не удастся, но вот продать долю по рыночной стоимости можно. Для этого необходимо воспользоваться процедурой продажи своей доли с учетом преимущественного права покупки. Направьте сособственникам уведомление о планируемой продаже доли с указанием цены по рынку. Если по истечении месяца они не изъявят свое желание купить долю, вы сможете продать ее третьему лицу.

Вернуться к содержанию ↑

 

Видео

Специалист по недвижимости Инна Белякова расскажет, как можно законно лишить собственника доли в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ


Сохраните страницу в cоцcетях:

Комментарии

Здравствуйте! Возможно ли принудительное отчуждение доли в квартире, если у меня есть задолженность по коммунальным платежам?

Здравствуйте! Да, это возможно по решению суда, так как оплата коммунальных услуг является
обязанностью собственника (ст. 153 ЖК РФ). Для принятия такого решения необходимо, чтобы
задолженность по коммунальным платежам была соизмерима со стоимостью доли в праве
общей собственности.

Добрый день! Мы с сестрой владеем квартирой в равных долях. Она хочет выкупить у меня мою часть, но я не хочу ее продавать. Может ли она принудить меня к продаже доли?

Здравствуйте, Карина. В данном случае никто не может вас принудить к продаже доли. Это
гарантируется ст. 35 Конституции РФ. У вашей сестры даже нет оснований для обращения в
суд.

Добрый день. Можно ли отозвать приватизацию квартиры (нескольких долей) если я получал эту квартиру в 1976году, но сейчас передумал и хочу всю на себя оформить?

Сын одним словом нахлебник в свои 25, купили отдельную квартиру , но он имеет долю в квартире 3-х комнатной где живёт вся семья . Сейчас начал брать деньги в быстрозайм и т д. Есть опасения что когда то придут за его долей в счёт долгов . Как можно забрать его долю законно или незаконно .

Кроме того, с 2012 г он уже не прописан в нашей квартире, я передала ему комнату в коммунальной квартире, в которой он проживает,но доля собственности осталась.

К сожалению, забрать его долю без согласия невозможно, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Вы можете попробовать договориться с сыном, чтобы он оформил договор дарения на вас своей доли в квартире. В исключительных случаях могут быть применены положения ст. 293 ГК РФ о лишении собственника жилого помещения за систематическое бесхозяйственное обращение с жильем и нарушение интересов соседей, однако на практике добиться применения настолько радикальных мер бывает достаточно сложно.

Добрый день!
У моей матери 1/2 доли в 3-х комнатной квартире уже около 10 лет.
Она инвалид и платит ком. услуги полностью за всю квартиру все эти годы.
Второй собственник - гражданин другой страны (Украина)
В квартире не появлялся более 8 лет.
Можно ли в судебном порядке лишить его права собственности или обязать продать свою долю?

Если второй собственник имеет не только гражданство Украины, но и России, то на территории России ко всем правоотношениям с его участием будет применяться законодательство РФ. В соответствии со ст. 293 ГК РФ при систематическом нарушении собственником норм жилищного законодательства (бесхозяйственное обращение с жильем, нарушение интересов соседей и другое) суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Таким образом, вам нужно обратиться с заявлением в администрацию о применении мер к собственнику. Также вы имеете право на взыскание части понесенных расходов за коммунальные услуги.

Здравствуйте! У моего отца 1/3 доли в 3-х комнатной квартире. Недавно выяснилось,что он имеет долги в микрофинансирования и ещё для кучи через посредников занял 60 т.р. и заложил свою долю. Спустя год,этот человек объявился и требует долю в квартире,так как отец ему не вернул деньги. Либо сумма,которая набежала за год,либо доля. Могут ли отнять долю у моего отца? Не очень хочется жить с посторонними людьми,а у меня ещё маленький ребёнок.

Квартира приватизирована в равных долях с сыном по 50%. В течение 26 лет сын не уплачивает квартплату. Я оплачиваю полностью. Могу-ли я в счет понесенных мной расходов лишить сына права собственности на 50% доли? Как это реально сделать?
С уважением, пенсионер Вадим Александрович.

Квартира приватизирована в равных долях с сыном по 50%. В течение 26 лет сын не уплачивает квартплату. Я оплачиваю полностью. Могу-ли я в счет понесенных мной расходов лишить сына права собственности на 50% доли? Как это реально сделать?
С уважением, пенсионер Вадим Александрович.

Живет в Забайкальском крае.У нас в общей долевой собственности земельный участок 14,5 и домик 44 кв м (жилая площадь 25 кв м)на троих: по 1\3 (я.сын и брат) Брат умер и в наследство вступила его дочь.Она там не прописана и не проживает.Там живет один сын.Я там прописана,но,не проживаю,т к имею в собственности комнату в другом месте.Племянница продает свою долю по кадастровой стоимости,которая слишком высока(домик старый,покосился и т д).Я и сын хотели выкупить эту долю,но,цена нас не устраивает.Покупатель тоже не находится.Как поступить? Какие тут могут быть "подводные камни"?

Здравствуйте! 3х комнатная квартира 53 кв.м проживает там свекровь имеет 1/5 и ее муж 1/5и иет доли дочь свекрови 2/5 и сын 1/5 (мой муж). выставили на продажу. отчим беспробудный пьяница не работает,за коммунальные услуги не платит. на продажу не соглашается, хотя его доля не соответствует не одной комнате. при продаже хотели купить ему комнату. как можно поступить в этой ситуации?

Здравствуйте, квартира 63кв. 1/6 -доля бывшего мужа (10.6 кв.м. соц.норма 12кв.),счета разделены, долевая за мат.капитал. Не платит коммуналку почти 3 года, долг 80000.Долг по алиментам 600000тыс. выехал в другой город 3 года как, предоставил договор аренды в том городе. Технически выделить невозможно, в квартире 2 комнаты по 20кв.м. Дом деревянный, старый.У меня другая семь. Скажите, возможно ли принудительно забрать за долги, или принудительно выкупить. Другого жилья у него нет.

У меня была 3х комнатная квартира,я единственная хозяйка,после рождения 2 ребенка по мат.сертификату сказали делить на всех-на 4 части,муж в оплате не участвовал,все действия с перечислениями по сберкнижкам на мой счет,после развода пытаюсь вернуть СВОЁ!!!!подскажите как...?

Здравствуйте,я получил 2/3 квартиры от отца,которому по наследству оставила ее,его мать,он отписал на меня дарственную,1/3 должна была оформить тетя,т.к.она пенсионного возраста,она автоматически получила долю,но не оформила её ни как,уже более 10 лет,я плачу полностью всё,за всю площадь все коммунальные ,налоги и прочие расходы,с ней мы не общаемся ни как,связи нет,даже не известно знает ли она о своей доле,могу ли я как то оформить оставшуюся часть на себя,если да ,то как?

У мужа 3/4 доли в трехкомнатной квартире 70 кв.м, у меня с детьми 1/4. Может муж через суд сделать долю незначительной? Спасибо.

Добрый день! Я и мой брат унаследовали небольшую комнату умершего родственника в равных долях 1\2. Я оформила права в Росреестре, а брат не хочет с этим заниматься и оформлять. Получается, я не смогу ни продать свою долю и ничего сделать?Дом старый, возможно пойти под снос, что будет с нашими долями? Брат оформлять не собирается. Оформил только право на наследство. Посоветуйте,пожалуйста, что будет в случае сноса дома?

У бывшей тещи 3/4 доли в трехкомнатной квартире, у меня 1/4. Она сделала ремонт во всей квартире.Может ли она через суд взыскать с меня 1/4 всех расходов на ремонт?

Добавить комментарий