Как расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги? Расторжение сделки в одностороннем порядке, через суд или по соглашению сторон.

Волнительный процесс приобретения желанной недвижимости в новостройке не всегда заканчивается как того хотелось бы сторонам.
Сегодня я расскажу об основаниях и процедуре расторжения ДДУ, о том куда обратиться дольщику в случае неисполнения застройщиком договорных обязательств и как вернуть уплаченные деньги.

 

 

○ Основания для расторжения договора.

Прекратить договорные отношения можно по соглашению сторон и по инициативе одного из контрагентов.

По соглашению сторон сделка может быть расторгнута независимо от оснований. Главное, чтобы стороны пришли к определенному консенсусу и смогли договориться о способе возврата денег покупателю.

Основания расторжения договора по инициативе застройщика связаны с несвоевременным внесением платежей дольщиком (ст. 5 Закона № 214):

• При необходимости внести сумму единоразово – если дольщик просрочил платеж более, чем на 2 месяца.
• При ежемесячных выплатах – невнесение платежа более трех раз на протяжении года или более двух месяцев подряд.

Основания расторжения договора по инициативе долевого участника (п. 1 ст. 9 Закона № 214):

• Срыв срока передачи объекта более, чем на 2 месяца.
• Нарушение договорных условий.
• Несоответствие объекта техническим требованиям.
• Несоответствие качества норме (это могут быть визуально видимые недостатки, допустим, трещины).

Основания расторжения ДДУ дольщиком через суд перечислены в ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214. Связаны они с приостановлением строительства, самостоятельным изменением утвержденного проекта, изменениями в целевом назначении строящихся объектов и т.д.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Способы расторжения ДДУ.

Как видим, законодатель выделил несколько групп оснований расторжения договора. Таким образом, процедура в зависимости от основания расторжения ДДУ отличается.

✔ Через суд.

В суд следует обратиться в случаях, перечисленных в ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214. Исковое заявление составляется по правилам ст.ст. 131, 132 ГПК РФ. Уплачивается госпошлина.

К иску прилагается документация, подтверждающая наличие одного из оснований для расторжения договора. Допустим, приостановление строительства можно подтвердить соответствующим решением суда.

В случае расторжения договора судом, застройщик в 10-дневный срок должен вернуть дольщику полученные от него деньги и процент за их использование, рассчитанный на основании ставки рефинансирования ЦБ РФ.

✔ В одностороннем порядке.

При наличии оснований, указанных в ч. 1 ст. 9 Закона № 214, дольщику достаточно направить застройщику письменное уведомление о расторжении договора. Факт неполучения письма на прекращение договорных отношений не влияет.

На протяжении 20 рабочих дней застройщик возвращает деньги и проценты за пользование ими. Если средства не перечислены в указанный срок, дольщик вправе взыскать деньги через суд. В иске можно изложить и требование неустойки.

✔ По соглашению сторон.

Это самый приемлемый вариант расторжение сделки. Как это происходит?

1. Если контрагенты согласны на прекращение отношений, основания значения не  имеют. Одна из сторон вправе направить другой стороне предложение о расторжении соглашения.
2. В течение месяца или в течение другого срока, указанного в предложении, другая сторона должна принять предложение или отказаться от него (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
3. Если контрагент согласен расторгнуть договор, оговаривается время встречи и заключается письменное соглашение, в котором прописывается срок и порядок возврата денежных средств, уплаченных покупателем.
4. Соглашение регистрируется в Росреестре (п. 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как расторгнуть договор по соглашению?

Расторжение договора имеет ряд особенностей. Связаны они с возможностью уклонения застройщика от заключения соглашения о расторжении ДДУ и с вероятностью махинаций с его стороны.

✔ Как договориться с застройщиком?

В предложении расторгнуть договор апеллируйте к ст. 451 ГК РФ. Договор подлежит расторжению или изменению вследствие существенного изменения жизненных обстоятельств, предполагать которые стороны ранее не могли. Будьте готовы к тому, что придется доказать обстоятельства, в связи с которыми Вы не можете исполнять договорные обязанности надлежащим образом.

Напишите также, что будете вынуждены обратиться в суд, если застройщик откажется расторгнуть договор на законном основании. Судебная волокита зачастую пугает застройщиков, так как может негативно повлиять на их репутацию.

✔ Стоит ли обращаться к адвокату?

Правильно составить соглашение поможет опытный юрист. Дело в том, что расторжение сделки осуществляется в этом случае не по закону, а на основании документа, составленного сторонами. От того, насколько грамотно Вы пропишите процедуру возврата денег в соглашении, будет зависеть дальнейшее поведение застройщика.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как вернуть деньги?

Возврат денег – наиболее важный момент. Обратите на него особое внимание.

✔ Пункт о возврате денег в договоре.

Дело в том, что при наличии оснований для расторжения ДДУ через суд или в одностороннем порядке, Закон № 214 определяет предельные сроки возврата денег, обязывая застройщика вернуть, кроме вложенной дольщиком суммы, еще и процент за пользование средствами.

В случае с соглашением, все эти нюансы необходимо прописать самостоятельно, так как забыв о них, денег Вы не вернете или вернете значительно меньше. Также можно прописать требование неустойки в случае просрочки возврата денег.

Обратите внимание: недобросовестные застройщики иногда пытаются оштрафовать дольщика за расторжение ДДУ. Не соглашайтесь оплатить штраф – это требование противоречит закону.

✔ Срок возврата.

Застройщики часто идут на всякого рода ухищрения, прописывая срок возврата средств неконкретно, а с использованием указания на какое-то событие (после заключения ДДУ с новым дольщиком, после внесения другими дольщиками денег и т.д.).

Не допускайте этого. Укажите конкретный срок возврата, например, в течение 10 дней после регистрации соглашения в Росреестре. Также определите предельный срок возврата, после которого начисляются штрафные санкции.

Срок не должен быть слишком длительным, так как можно потерять право на взыскание денег через суд из-за истечения сроков исковой давности.

✔ В каких случаях нужно обращаться в суд?

Если речь идет о прекращении договорных отношений по согласию сторон, обращаться в суд следует в двух случаях:

• Когда застройщик не ответил на предложение расторгнуть ДДУ.
• Когда застройщик не вернул денег в срок, указанный в соглашении.

В первом случае придется доказать наличие оснований для расторжения договора. Во втором случае договор считается уже фактически расторгнутым, необходимо заявить в суд требование о возврате средств. 

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ При расторжении ДДУ выяснилось, что деньги дольщикам возвращаются только после того, как квартира будет перепродана другому лицу. Законно ли это?

В законе отсутствует положение о том, что застройщик обязан вернуть деньги после заключения другой сделки. Тем не менее, если Вы уже согласились на требования контрагента и зарегистрировали соглашение в Росреестре, вернуть деньги на условиях, отличных от указанных в документе, будет крайне трудно.
Тем не менее существуют случаи в судебной практике, когда пункт договора о неопределенном сроке судом признавался недействительным и устанавливался 20-дневный срок возврата денежных средств. Попробуйте обратиться в суд и Вы.

✔ При расторжении ДДУ застройщик указал, что выплатит деньги в течение месяца после расторжения. Прошло уже 3 месяца, можно ли обращаться в суд?

Да. К иску приложите копии ДДУ и соглашения о его расторжении, переписку с застройщиком, копии документов, подтверждающих перечисление денег, квитанцию о внесении госпошлины.

Вернуться к содержанию ↑

 

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ