Покупка жилья в ипотеку: поиск, нюансы оформления документов, как избежать рисков?

Ипотека сделала доступным собственное жилье для многих граждан. Но данный вид кредитования предполагает множество «подводных» камней, знание которых обязательно для каждого, кто собирается воспользоваться им. В этой статье мы подробно разберем все особенности ипотеки, которые позволят сделать максимально выгодную покупку.

 

 

○ Процедура ипотечного кредитования.

Ипотека – один из видов кредитования, объектом которого выступает недвижимость.

"По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании"(п.1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ).

На сегодняшний день подобную услугу предлагают многие банки, что дает возможность выбора самого выгодного пакета. На что же обратить внимание, принимая окончательное решение?

1. Первый и самый важный критерий выбора – кредитная ставка. Важно, чтобы это была подъемная сумма, которую можно позволить себе платить каждый месяц. При этом не нужно соблазняться выгодными предложениями, предлагающими подозрительно низкие проценты. Скорее всего, они будут компенсироваться другими скрытыми комиссиями (за открытие счета, его ведение, денежные переводы и т.д.).
2. Возможность получения скидки. Если вы являетесь зарплатным клиентом определенного банка, скорее всего, для вас будут специальные условия получения кредита.
3. Первоначальный взнос, от которого часто и зависит ставка. Определяя сумму, которую вы готовы сразу внести, не забудьте учесть необходимость других расходов – страховка, комиссия, обращение к нотариусу и т.д.
4. Срок кредитования. От него зависит размер ставки и переплата. Просчитайте, как вам удобнее платить: существенную сумму, но несколько лет или делать небольшие взносы на протяжении десятка лет.
5. Схема погашения: стандартный (дифференцированный) или аннуитентный. В первом случае вы вносите существенную сумму, которая уменьшается с каждым платежом, во втором – фиксированную плату.
6. Дополнительные условия. Сюда, как правило, входят услуги по страхованию и нотариальному сопровождению сделки. Узнайте их стоимость в каждом банке и сравните.

Чтобы провести максимально точное сравнение банковских предложений, воспользуйтесь онлайн-калькулятором. На нем можно сделать быстрые расчеты с разными ставками и сроками, что позволит выбрать максимально выгодные условия.

✔ Как выбрать ипотечную программу с наилучшими условиями?

Чтобы сделать лучший выбор, нужно, чтобы обе стороны пришли к согласию. Это значит, что и банку должен подходить именно этот клиент, и клиент должен выбрать данную организацию из всех, работающих на рынке кредитования. Поэтому, прежде чем подавать заявку на получение займа, узнайте о требованиях банка и своем соответствии им.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Выбор недвижимости.

Приступать к выбору жилья нужно после того, как узнаете, какую сумму вам одобрили. Здесь важно учитывать, что желание банка оплатить вашу квартиру напрямую связано с ее типом. Если это квартира на вторичном рынке или уже сданной в эксплуатацию новостройке, банковские риски существенно снижаются. Сложнее дело обстоит с жильем в еще строящемся доме. Здесь к риску невозврата кредита с вашей стороны добавляется риск того, что строительство так и не завершится. Поэтому крупные банки обычно дают заем на покупку квартиры в новостройке только у аккредитованных в организации застройщиков. Плюс покупателя здесь в том, что риск того, что дом не достроят, минимален, потому что этапы строительства контролируются банком. Но есть и минус – так сужается выбор банков, где вы сможете взять ссуду.

Что касается коммунальных квартир и долевых покупок, на такие сделки кредитные организации идут крайне неохотно. Поэтому, прежде чем приступать к поискам квартиры, уточните у банка, в каком сегменте недвижимости вы можете искать.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Подготовка документов и подача заявки.

Чтобы максимально увеличить вероятность получения положительного ответа на свою заявку, подавая заявление, представьте копию:

• Паспорта.
• СНИЛС. 
• ИНН.
• Военного билета (для мужчин до 27 лет и действующих военных).
• Диплома об образовании (при наличии).
• Свидетельства о браке (при наличии).
• Брачного договора (при наличии).
• Свидетельства о рождении ребенка (детей).
• Трудовой книжки, заверенной работодателем.

А также справку 2-НДФЛ за последние полгода трудовой деятельности.

Кроме того, могут дополнительно понадобиться следующие документы:

• Справка о регистрации.
• Паспорта всех лиц, проживающих совместно с вами.
• Пенсионное удостоверение и подтверждение получения пенсионных выплат (справка из ПФР) при наличии неработающих родственников.
• Свидетельство о смерти супруга, родителей, детей (при наличии).
• Подтверждение наличия дорогого имущества.
• Подтверждение банковских счетов (депозитов, ячеек).
• Справки о том, что не состоите на учете у нарколога и/или психиатра.

Такой же пакет документов должен представить и созаемщик и/или поручитель (при наличии).

Банк может потребовать дополнительные документы, но, как правило, перечисленного перечня хватает для оформления заявки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Проверка и оценка документов.

После оформления заявки, получения одобрения банком и выбора недвижимости, наступает время заключения сделки купли-продажи. Для этого банку необходимо представить:

• документы продавца;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• кадастровый и технический паспорт недвижимости;
• подтверждение отсутствия долгов по коммунальным услугам.

После того, как банк проверит действительность всех документов, нужно провести экспертную оценку жилплощади. Это нужно банку для того, чтобы установить соответствие заявленной продавцом стоимости жилья рыночной. Эта экспертиза оплачивается заемщиком, поэтому нужно учесть необходимость выделения финансовых средств на данную операцию.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Заключение кредитного договора.

После завершения перечисленных манипуляций, приходит время заключения кредитного договора. Он оформляется в соответствии с нормами законодательства и включает следующие пункты:

• Сведения о сторонах сделки.
• Сведения о недвижимости.
• Права и обязанности сторон.
• Форма погашения задолженности.
• Сроки погашения займа.
• Ответственность за несоблюдение условий договора.
• Возможность наступления форс-мажорных обстоятельств.
• Реквизиты сторон.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Страхование недвижимости.

Обязательное страхование залогового имущества – одно из главных условий многих банков. Связано это со значительными сроками кредитования. Учитывая, что ссуда будет возвращаться в течение десятка лет, банк стремится снизить свои риски.

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.
2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства (ст. 31 №102-ФЗ).

Исходя из настоящего закона, страхование недвижимости диктуется не законодательством, а банком. Поэтому заключать подобный договор или нет, решать вам. Основные положения, которые он должен заключать:

• Сведения о сторонах сделки.
• Предмет договора (вид страхования: на случай смерти, временной нетрудоспособности или наступления инвалидности I и II групп).
• Риски, подлежащие страхованию (пожар, затопление, стихийные бедствий и т.д.).
• Страховая сумма (рассчитывается на основе стоимости квартиры).
• Срок страхования.
• Страховая премия.
• Обязательства участников.
• Дополнительные условия.
• Реквизиты сторон, подписи, дата.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Передача денег банком продавцу.

Способ передачи финансовых средств устанавливается банком. На сегодняшний день существует 3 способа:

1. Через банковскую ячейку. В данном случае деньги хранятся в специальном сейфе до прохождения государственной регистрации перехода права собственности. После того, как заемщик станет обладателем новой квартиры, деньги будут переданы продавцу.Плюсом данного способа является высокая степень надежности. К минусам можно отнести то, что продавец должен доверять банку, потому что денег до завершения сделки он не увидит.
2. Через аккредитив. Банк открывает специальный счет, куда зачисляет заемные средства. Они заблокированы до завершения государственной регистрации перехода права собственности. После завершения процедуры продавец забирает деньги без участия заемщика или банка, а если сделка по каким-то причинам не состоится, деньги остаются у банка. Преимуществом данного способа также является высокий уровень надежности.
3. Наличными. Это самый рискованный способ расчета, потому что если передавать деньги после сделки, продавец рискует не получить их, а если до нее – то покупатель рискует не получить квартиру и потерять деньги. Именно участие третьей стороны (банка) делает первые два способа передачи финансов надежными.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Внесение платежей.

Обычно банк предлагает два способа внесения платежей: стандартный (дифференцированный) или аннуитентный. В первом случае вы вносите существенную сумму, которая уменьшается с каждым платежом, во втором – фиксированную сумму.

Хитрость в том, что при аннуитентной схеме вы оплачиваете все проценты в первые платежи, поэтому в досрочном погашении уже через коротко время смысла нет – проценты вы уже и так отдали банку. Поэтому если вы планируете быстро закрыть кредит – выбирайте стандартную схему.

Вернуться к содержанию ↑

 

○Покупка залоговой квартиры.

В этом случае логичнее всего взять ипотеку в том же банке, который является залогодержателем выбранной квартиры. В этом случае сумма займа и первоначальный взнос покупателя идут на погашение долга продавца. В результате таких манипуляций банк, бывший кредитором продавца, становится кредитором покупателя.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Покупка недвижимости с обременением.

Существуют следующие виды обременений и связанные с ними ипотечные риски:

1. Ипотека. Если квартира куплена на кредитные деньги, которые еще не выплачены, то ее продажа возможна только с согласия банка. Даже согласившись на продажу, банк может выставить дополнительные условия (увеличение размера первоначального взноса, изменение кредитной ставки и т.д.).
2. Рента. Здесь также необходимо получение согласия владельца, который может выставить свои условия сделки.
3. Арест. Он возможен, если у хозяина квартиры крупные долги по коммунальным услугам. Покупка такой квартиры невозможна, любые сделки с ней будут признаны недействительными. Владелец сможет продать ее только в том случае, если полностью выплатит свои долги.
4. Квартира, находящаяся в найме. Препятствий к продаже такой жилплощади нет, но наниматели имеют право проживать в ней до окончания срока договора. Поэтому покупатель должен учитывать тот факт, что в квартире до определенного времени будут жить другие люди.
5. Квартира с прописанными лицами. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, собственник имеет право выписать их через суд, чтобы совершить сделку купли-продажи. Но есть категория лиц, выселять которых закон запрещает (несовершеннолетние, нетрудоспособные). Поэтому приобретая квартиру с такими жильцами, покупатель должен учитывать, что выгнать он их не сможет.
6. Аварийный дом. Продажа такого вида недвижимости невозможна и сделка будет признана недействительной.
7. Сервитут. Это право третьих лиц на пользование жилплощадью, владельцами которой они не являются.

Получается, что покупать нельзя только квартиру, на которую наложен арест или находящуюся в аварийном доме. В остальных случаях, сделка будет действительной при согласии третьих лиц.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Риски, связанные с приобретением недвижимости в ипотеку?

Хотя возможность получения собственного жилья, пусть и на заемные деньги, выглядит привлекательно, не стоит забывать о рисках, связанных с подобной покупкой. Так, приобретая квартиру в ипотеку, вы рискуете:

1. Переплатить. Кроме процента за пользование кредитом, вас ждут различные комиссии, которые в сумме составят внушительную цифру.
2. Ограничение прав на квартиру. Кроме стандартных запретов, таких как продажа жилья до выплаты процентов или перезалог без согласия банка, есть и другие. Например, банк может запретить досрочно погашать кредит.
3. Валютные риски. Срок кредитования здесь существенный, поэтому невозможно предугадать, что будет с валютным рынком за все это время. Следовательно, существует риск резкого повышения ежемесячных выплат. Из этого следует, что заключать кредитный договор необходимо только в национальной валюте.

Несмотря на такие «подводные» камни, покупка квартиры в ипотеку остается привлекательным вариантом кредитования для многих граждан, которые не имеют собственного жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔  Какие условия ипотечного договора могут ввести в заблуждение и иметь неблагоприятные последствия для покупателя?

Можно не заметить скрытые комиссии, ответственность за просрочку и иные финансовые ловушки. Они обычно пишутся мелким шрифтом в конце документа, чтобы повысить вероятность того, что заемщик не заметит подобные условия. Поэтому внимательное ознакомление с кредитным договором является непременным условием выгодной ипотеки.

✔  Как получить лучшие условия?

Если вы придете в банк, уже зная, какую квартиру собираетесь купить, это существенно повысит возможность получения выгодных условий. Объясняется это тем, что при расчете процентов, будет сразу учитываться вид жилья (вторичный/новостройка), уровень риска предоставления займа (стадия строительства).

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ