Как правильно продать квартиру в ипотеке? Законные схемы: как оформить сделку и на каких условиях.

Комментарии: 4

Бесплатная горячая линия
Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

...или спросите юриста напрямую!
Введите пожалуйста ваш вопрос!


Даже если на квартиру наложено обременение в виде ипотечного долга, это не значит, что ее нельзя продать. Правда, в сделке обязательно должно присутствовать третье лицо – банк, без одобрения которого заключение договора невозможно.
В представленной статье мы рассмотрим основания, по которым можно продать ипотечную квартиру, условия, которые необходимо соблюсти и другие особенности сделки.

 

 

○ Можно ли продать ипотечную квартиру?

Продажа ипотечной квартиры законом не запрещена. Но подобная сделка имеет свои особенности, которые должны учитывать все ее участники. К таким нюансам относится:

  • Трехсторонний договор, в отличие от стандартной сделки с двумя участниками, здесь присутствует дополнительная сторона – банк, который должен одобрить продажу.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке…» от 16.07.1998 №102-ФЗ).

  • Стоимость квартиры – наличие обременения существенно влияет на цену недвижимости.
  • Возможность перехода долга – покупатель может стать заемщиком банка вместо продавца и выплачивать остаток долга.

С соблюдением таких условий, квартиру можно продать без каких-либо проблем.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ При каких условиях продажа необходима?

Чаще всего квартира выставляется на продажу, если:

  • Потерян источник постоянного дохода и ежемесячные выплаты стали невозможны.
  • Планируется переезд.
  • Ипотечное жилье получено в наследство и она попросту не нужна наследникам.

Рассмотрим все эти ситуации более подробно.

✔ Непосильные ежемесячные выплаты.

Если в вашей семье наступили сложные времена и ипотечные взносы стали неподъемными, у вас есть два пути:

  1. Написать заявление в банк о снижении суммы ежемесячного платежа. Хотя банки неохотно идут на подобные уступки, добиться желаемого возможно. Но тут надо учитывать, что уменьшение ежемесячных выплат не уменьшает ваш долг, а лишь растягивает его. Поэтому в итоге, вы заплатите даже больше, учитывая увеличившийся срок займа.
  2. Продать квартиру. Это наиболее оптимальный вариант, который полностью избавит от долга. Правда здесь вы потеряете еще и квартиру, поэтому принимайте решение максимально взвешенно.

✔ Переезд.

Бывает, что за период выплаты долга семья увеличивается и ее членам требуется более просторное жилье. В такой ситуации банк может одобрить продажу, при условии повторного кредитования в этой же организации.

✔ Получение ипотечной квартиры в наследство.

После смерти заемщика, квартира переходит его наследникам, которые помимо недвижимости получают и обязательства по ежемесячным выплатам. При этом никаких льгот для них не предусмотрено, даже если жилье перешло к пенсионеру или инвалиду. 

Единственный способ не выплачивать кредит – не принимать наследство, написав официальный отказ. Во всех остальных случаях все обязательства заемщика переходят к наследникам вместе с наследством.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как получить разрешение банка?

Чтобы получить согласие банка на продажу квартиры, нужно посетить отделение, в котором вы получали заем и уведомить кредитора о своем намерении. Для этого надо написать заявление на получение разрешения на сделку и прописать в тексте основания, ставшие причиной подобного решения. После рассмотрения ходатайства и, с учетом всех обстоятельств, банк примет решение.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Может ли банк продать квартиру без ведома жильцов?

Если вы не будете исполнять свои обязательства по кредитному договору, банк может подать на вас в суд  для взыскания залога. Если суд примет решение в пользу кредитора, квартира может быть продана без ведома и согласия жильцов. 

Чтобы избежать подобного поворота событий, следует вовремя вносить ежемесячные платежи и не портить отношения с банком.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Варианты продажи ипотечного жилья.

Квартиру,  купленную в ипотеку, можно продать различными способами.  Их особенности и преимущества будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Досрочное погашение.

Этот способ предполагает, что покупатель предоставляет наличные средства, которые идут на погашение долга по ипотеке. После этого обременение снимается и заключается стандартный договор купли-продажи. Участие банка в сделке уже не требуется.

✔ Самостоятельная продажа.

Здесь продавец также ищет покупателя с наличными средствами, которые пойдут на погашение кредитного долга. Но в этом случае заемщик самостоятельно снимает обременение, получая справку об отсутствии задолженности перед банком.

Особенность такой сделки заключается в риске для покупателя, которые отдает деньги до заключения соглашения о продаже. Чтобы учесть его интересы и снизить риски, можно составить предварительный договор купли-продажи, который будет выступать гарантией заключения основного соглашения.

✔ Продажа банком.

При этом способе банк открывает две депозитарные ячейки, куда покупатель вносит две части денег – на покрытие долга и на выплату продавцу. Из первой ячейки погашается долг, после которого банк снимает обременение, а продавец получает доступ ко второй ячейке, в которой находятся средства, предназначенные для него лично.

Этот способ является наиболее желательным, потому что его отличает высокая степень надежности сделки.

✔ Продажа долга.

В данном случае покупатель также покупает квартиру в ипотеку, внося ежемесячные суммы вместо продавца. Здесь к покупателю вместе с квартирой переходят  все обязательства по нему. Это выгодно для лиц, не имеющих возможности сразу оплатить всю стоимость квартиры, и которых привлекала низкая цена жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как заключить договор купли-продажи?

Помимо стандартных пунктов, которые есть в любом договоре, в соглашении о покупке ипотечной квартиры указывается порядок взаиморасчетов. Здесь прописывается:

  • Внесенная продавцом сумма в качестве задатка.
  • Форма оплаты.
  • Сумма заема, предоставленная банком.

Чем больше подробностей будет прописано в этом пункте, тем выше гарантия успешной сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста.

✔ Банк продал квартиру посторонним лицам без нашего уведомления, но в договоре прописано, что такое возможно только с согласия заемщика или по решению суда, что делать?

Вам нужно обратиться в суд и оспорить проведенную сделку. Если в договоре не указано право банка на реализацию квартиры без ведома хозяев, скорее всего, решение будет в вашу пользу.

✔ Банк выдал разрешение на продажу, но перед заключением сделки отозвал его. С чем это может быть связано и законно ли такое поведение?

Такое поведение не запрещено законом, к сожалению и банк не обязан объяснять мотивы своего поведения. Вы можете выставить требование об объяснениях в поведении и повторно запросить согласие.

Вернуться к содержанию ↑

 

Видео

Специалист Сергей Ефимов подробно расскажет о таком сложном вопросе, как продажа ипотечной квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ


Сохраните страницу в cоцcетях:

Комментарии

Здравствуйте! Взял жилье в ипотеку, но сейчас встала острая необходимость продать его. Но сначала хотелось бы узнать, есть ли вообще какие-то преимущества продажи такой квартиры или лучше сначала попытаться снизить размер выплат?

Здравствуйте. Продажа квартиры позволит вам избавиться от необходимости
ежемесячных платежей и даже принесет определенную прибыль. А снижение размера
выплат только продлит срок кредитования и увеличит выплачиваемые вами проценты.

Взял квартиру в ипотеку, выплачиваю кредит уже 6 лет из 15. Мне хотелось бы узнать, как самому продать ее, не привлекая банк, потому что неизвестно одобрит ли он планируемую сделку.

Здравствуйте! Вы ни при каких обстоятельствах не можете продать квартиру, не
уведомив об этом банк и заручившись его согласием. Иначе ваша сделка будет признана
недействительной, а вам будет назначена административная или уголовная
ответственность.

Добавить комментарий