Можно ли и как продать долю без согласия собственников

Комментарии: 5

Бесплатная горячая линия
Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

...или спросите юриста напрямую!
Введите пожалуйста ваш вопрос!


Долевая собственность предполагает свои особенности при проведении любых операций с недвижимостью. Например, продажа возможна только после того, как остальные владельцы откажутся ее покупать или не дадут ответ в течение времени, установленного законом.

Что нужно знать для продажи долевой собственности, возможна ли она без согласия остальных владельцев и другие особенности процедуры будут подробно рассмотрены в статье.

 

Содержание статьи

○ Преимущественное право на покупку доли в квартире

  Кому предоставляется?
  Если несколько собственников заявили о готовности купить долю?
  Можно ли продать долю без согласия собственников?

○ Как продать долю без согласия собственников?

  Уведомление других собственников о продаже доли
  Получение ответов о готовности приобретения
  Окончательные сроки ожидания ответов от собственников
  Продажа доли третьим лицам

○ Оформление сделки купли-продажи

  Необходимые документы
  Правила оформления договора

○ На вопросы отвечает Вадим Калюжный (юрист-консультант):

  Имею ¼ долю в квартире. Родственники тиранят и третируют, требуют, чтобы я передала свою долю им. Решила продать. Отправила всем уведомления, они отказываются давать разрешение на продажу и сами не хотят выкупать мою долю. Можно ли продать квартиру без их разрешения?
  Купила долю в квартире. Теперь другие собственники отказываются меня впускать в жилье, мотивируя тем, что я никто. У меня имеется ¾ доли, можно ли как-то обязать их продать мне их доли в квартире?

○  Видео

 

○ Преимущественное право на покупку доли в квартире

(ч.1 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Это значит, что собственник, решивший продать свою долю, обязан предложить ее другим владельцам, прежде чем искать другого покупателя. Важно учитывать, что речь именно о продаже или обмене имущества, если принято решение о дарении, согласие не требуется.

  Кому предоставляется?

Данный вид права возникает только при наличии долевой собственности, согласно которой все владельцы имеют равные права на недвижимость. Соответственно, преимущественное право покупки предоставляется совладельцам квартиры.

Обратите внимание!

Получить согласие на продажу третьему лицу нужно также от несовершеннолетнего владельца (за которого подписывать бумагу будет его представитель).

  Если несколько собственников заявили о готовности купить долю?

Важная особенность долевой собственности – все владельцы имеют на нее равные права. Поэтому, если желание приобрести продаваемую часть выразили несколько из них, продавец сам выбирает, кому ее передать. Параметры выбора не регламентируются законодательно, у совладельцев есть приоритет только перед другими покупателями.

Также можно заключить договор купли-продажи с группой собственников – они будут выступать одной стороной соглашения. В этом случае продаваемая часть будет поделена между ними поровну.

  Можно ли продать долю без согласия собственников?

Чтобы продать недвижимость, находящуюся в долевой собственности, согласие других владельцев на сделку не требуется. Закон устанавливает только обязательство продавца об уведомлении совладельцев и предоставлении им преимущества при заключении сделки.

Если никто из них не захочет приобретать долю либо не даст ответа, заключение договора купли-продажи возможно без их привлечения и согласия.

 

○ Как продать долю без согласия собственников?

Чтобы сделка прошла регистрацию в Росреестре и имела юридическую силу, необходимо провести ее с учетом всех законодательных требований. 

  Уведомление других собственников о продаже доли

Это обязательное условие продажи долевой собственности.  Уведомление должно производиться в письменном виде, чтобы оно могло использоваться как доказательство соблюдения всех требований к процедуре продажи.

В документе должно быть отражено:

  • ФИО продавца.
  • Намерение продажи части квартиры.
  • Описание доли – размер и вид (идеальная – не выделенная в отдельную часть или реальная – когда доля может быть фактически отделена от остальной части жилплощади, например, это отдельная комната).
  • Стоимость сделки.
  • Просьба о выражении своих намерений относительно покупки доли.
  • Дата и подпись составителя.

Уведомление может быть передано:

  • Лично в руки совладельцам.
  • Заказным письмом с описью вложения и уведомлением о прочтении.

В первом случае необходимо иметь свой экземпляр оповещения, на котором получатель поставит свою подпись, удостоверяющую, что он поставлен в известность о планируемой сделке.

Если продавец уверен, что не сможет найти своих совладельцев или получить от них ответ, можно обратиться к нотариусу, который возьмет все сложности процедуры на себя.

Важно!

Особенности уведомления других собственников могут регулироваться федеральными законами (ч.3 п. 2 ст. 250 ГК РФ).

  Получение ответов о готовности приобретения

Дольщики, получившие уведомления о планируемой продаже, должны дать ответ продавцу в течение 30 календарных дней. В этом случае форма изъявления своих намерений не имеет значения, совладелец, решивший воспользоваться своим правом преимущественной покупки, может сказать об этом продавцу устно либо направить ему письменный ответ.

Главное – обозначить свои намерения относительно продаваемой части квартиры до истечения сроков, установленных законодательно.

  Окончательные сроки ожидания ответов от собственников

Продавец может начинать поиски покупателя, если он не получит ответа от совладельцев в течение установленного законом срока (30 дней). Это касается как личного вручения уведомления, так и его отправки почтой.

Если адресат не получил письмо, это не значит, что он не оповещен. Просто нужно также подождать месяц с момента отправки уведомления назад.

  Продажа доли третьим лицам

Если совладельцы долевой собственности не хотят приобретать часть жилплощади либо не обозначают свое мнение по данному вопросу, продавец вправе заключать сделку с третьим лицом.

Главное условия оформления договора с посторонним – сохранение условий, предлагаемых другим дольщикам. Если часть квартиры будет продана по цене меньше той, которая была указана в уведомлении – это основания для признания сделки недействительной.

 

○ Оформление сделки купли-продажи

Сделка, в которой объектом выступает доля недвижимости, не имеет принципиальных отличий от той, где жилплощадь продается целиком.

  Необходимые документы

Для проведения сделки понадобятся следующие документы:

  • Паспорта участников соглашения.
  • Доверенность (если от имени одной из сторон выступает третье лицо).
  • Письменный отказ от всех совладельцев квартиры (при их отсутствии документы, подтверждающие их уведомление, например, почтовые квитанции).
  • Правоустанавливающий документ на часть имущества (договор дарения/обмена/купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.).
  • Выписка и ЕГРН.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт.
  • Выписка из домовой книги или справка по форме №9 (о зарегистрированных жильцах и их родственных отношениях с продавцом).
  • Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.
  • Предварительный договор купли-продажи.

  Правила оформления договора

Сделка по продаже доли недвижимости требует нотариального заверения, без которого в регистрации перехода права собственности будет отказано.

Порядок действия для продажи:

  • Составление предварительного договора купли-продажи.
  • Сбор необходимых документов.
  • Нотариальное заверение соглашения.
  • Его передача в регистрирующие органы (через МФЦ или напрямую в Росреестр);
  • Регистрация перехода права собственности (в течение 3-х дней с момента принятия заявлений от сторон).

Финансовые расходы:

  • Оплата нотариальных услуг.
  • Внесение госпошлины.
  • Уплата налогов (0,5% от стоимости доли).

Если продавец владеет собственностью менее 3-х лет, он также должен уплатить 13% от суммы сделки.

Таким образом, главная особенность продажи долевой собственности – преимущественное право покупки, которое возникает у других владельцев недвижимости. Его несоблюдение является основанием для признания сделки недействительной.

 

○ На вопросы отвечает Вадим Калюжный (юрист-консультант):

  Имею ¼ долю в квартире. Родственники тиранят и третируют, требуют, чтобы я передала свою долю им. Решила продать. Отправила всем уведомления, они отказываются давать разрешение на продажу и сами не хотят выкупать мою долю. Можно ли продать квартиру без их разрешения?

Если родственники отказываются оформлять свой отказ от покупки в письменном виде, вы можете заключать сделку с третьим лицом через 30 дней после получения уведомления о вручении им письма с предложением о приобретении доли.

  Купила долю в квартире. Теперь другие собственники отказываются меня впускать в жилье, мотивируя тем, что я никто. У меня имеется ¾ доли, можно ли как-то обязать их продать мне их доли в квартире?

У совладельцев долевой собственности нет обязательства продавать свою часть по требованию одного из дольщиков. Поэтому вы можете только предложить им сделку, а соглашаться на нее или нет, решать только им.

 

Видео

Как продать долю в квартире без согласия других собственников расскажет адвокат по недвижимости Инна Белякова.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ


Сохраните страницу в cоцcетях:

Комментарии

Как продать долю в квартире третьему лицу?

Могу ли я продать свою часть квартиры, если другие собственники не согласны на продажу доли?

Предложите совладельцам приобрести вашу часть, направив им письменные уведомления. Если они откажутся либо не дадут ответ в течение 30 дней, заключайте сделку в стандартном порядке (с нотариальным заверением договора купли-продажи).

Согласие совладельцем на приобретение продаваемой части определяет лишь состав сторон сделки, а не устанавливает ее возможность. Поэтому вам нужно просто соблюсти их преимущественное право покупки, направив предложение о приобретении своей части. Если в течение месяца они не дадут ответ или откажутся ее покупать, заключайте сделку с любым покупателем.

Здравствуйте.У нас с мужем 2 несовершеннолетних детей.Мы в долях 1/2. Может ли мой муж "отнять" у меня долю без моего согласия.У нас ипотека.

Добавить комментарий