Какой налог на продажу недвижимости (квартиры), как правильно его рассчитать - примеры расчета.

Многие граждане нашей страны имеют в собственности жилую недвижимость. Владение этими объектами порождает обязанности по уплате налогов, в том числе и после их продажи. В некоторых случаях этого можно избежать или уменьшить сумму выплат.
Для этого необходимо знать особенности исчисления сбора при сделках с недвижимостью в различных ситуациях.

 

 

○ Как облагается налогами продажа жилья.

По общему правилу при реализации недвижимости гражданин получает доход и должен с него заплатить налог. Размер сбора зависит от статуса владельца. Для собственников, которые считаются налоговыми резидентами РФ, ставка НДФЛ составляет 13%, для прочих – 30%. На основании п. 2 ст. 207 НК данный статус относится к гражданам, которые находятся в России не меньше 183 дней в течение непрерывных 12 месяцев, при этом они могут периодически выезжать из страны.

Исчисляется налог от цены жилья, указанной в договоре. Например, квартира продана за 4 500 000 рублей. В этом случае бывшему владельцу необходимо заплатить налог 585 000 (4 500 000*13%). Понятно, что отдавать свои деньги государству не хочется. Поэтому некоторые граждане пытаются сэкономить путем подписания договора купли-продажи на меньшую сумму, допустим, 1 000 000, на которую можно оформить налоговый вычет.

 А на остальную сумму просто берут расписку или оформляют ее договором на производство неотделимых улучшений в квартире. Но такой вариант довольно опасен. В случае расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным, покупатель может вернуть только ту сумму, которая указана в договоре. Если же продавец будет взыскивать сумму через суд, это может быть расценено как уклонение от уплаты налогов, и его привлекут к административной ответственности и взыщут штраф.

На основании п. 5 ст. 217.1 НК для объектов, которые приобрели в собственность после 01.01.2016 года, при исчислении налога применяется понижающий коэффициент, хотя, во многих случаях он повышает сумму к уплате. Если доход от продажи получится меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, то размер сбора будет считаться от второй суммы. Например, цена жилья по договору 3 800 000, а кадастровая стоимость 6 500 000. С учетом коэффициента сумма составит 4 550 000 (6 500 000*0,7). Т.о. собственнику придется заплатить налог 591 500 (4 550 000*13%), а не 494 000 (3 800 000*13%).

Если же квартира продана, например, за 7 500 000, а кадастровая стоимость равна 8 000 000, то размер налога будет 728 000 (8 000 000*0,7*13%), а не 975 000 (7 500 000*13%). В случаях, когда кадастровая стоимость недвижимости не определена, то положения данной статьи не применяются.

Порядок исчисления налога одинаков для всех собственников, в том числе, несовершеннолетних, за которых сбор должны уплачивать их законные представители: родители или опекуны.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Когда можно не платить налог.

Здесь основное значение имеет минимальный срок владения. Для жилья, которое купили до 01.01.2016 года, он составляет 3 года. Минимальный срок владения недвижимостью, приобретенной после этой даты, считают 5 лет, за исключением жилья, которое получили по наследству, в дар, по приватизации или по договору ренты. Для этих объектов он так же составляет 3 года. В соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК, если квартира находилась в собственности дольше минимального срока, то налог с продажи можно не платить.

Вернуться к содержанию ↑

 

○  Можно ли уменьшить налог с продажи.

Если обстоятельства вынуждают продать жилье раньше этого срока независимо от того, каким способом она приобретена в собственность, сбор придется заплатить. Но есть возможность сократить расходы. Для этого можно воспользоваться 2 вариантами.

✔ Налоговый вычет.

Его размер определен пп. 1 п. 2 ст. 220 НК и составляет 1 000 000 рублей, для его получения собственник должен быть налоговым резидентом РФ. Вычет означает, что с этой суммы доходов гражданина вернут ранее удержанный НДФЛ, т.е. 130 000 рублей (1 000 000*13%). Для его оформления следует подать декларацию по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором продали квартиру.

Важно!
При получении вычета необходимо, чтобы недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности.

✔ Учет расходов.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК разрешается из полученной от продажи суммы вычесть расходы на приобретение этой недвижимости. Разумеется, их нужно подтвердить документально. Например, гражданин приобрел квартиру в 2016 году за 3 000 000, а в 2018 продал ее за 4 000 000, ее кадастровая стоимость не определена.

Если он воспользуется вычетом, то заплатит налог 520 000 (4 000 000*13%), а возврат составит 130 000. В случае учета расходов на покупку сбор равен 130 000 ((4 000 000 – 3 000 000)*13%). Т.е. этот вариант для него более выгодный.

Если же квартира продается цене покупки или дешевле, то сумма налога будет равна 0.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как платится налог с общей собственности.

В этой ситуации важно как распределены права владения. При общей совместной собственности, например, имущества супругов, доли распределяются поровну, и налог платится соответственно. Имущественный вычет в 1 000 000 рублей предоставляют на квартиру целиком, значит, каждый из владельцев сможет воспользоваться половиной.

Когда квартира находится в общей долевой собственности, то имеет значение условия договора. Если собственник продает только свою долю, то он может оформить вычет в 1 000 000. Налог платит каждый сам с полученной суммы. Если же квартиру продают целиком, то сбор исчисляется со всей полученной суммы и распределяется пропорционально доле каждого, как и имущественный вычет.

Например, квартира получена по завещанию. У первого наследника в собственности ½ доли, у двух других – по ¼. Жилье продают за 3 000 000, не соблюдая минимальный срок владения. Для первого собственника с вырученных 1 500 000 размер налога составит 195 000, при использовании вычета ему вернут 65 000 рублей. Другие владельцы получат по 750 000, заплатят по 97 500 налога, возврат по вычету будет 32 500 рублей. В случае продажи долей по той же цене для первого наследника возврат по вычету составит 130 000, а значит, на налоги он потратит всего 65 000. Другие наследники вообще останутся в плюсе, поскольку по 130 000 вернут каждому.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Если недвижимость продает нерезидент РФ.

Если гражданин большую часть года проживает за пределами РФ и не является резидентом, то НДФЛ при продаже любой недвижимости в России для него составит 30%. При этом срок владения жильем уже не важен. Так же он не вправе оформить имущественный вычет или учесть расходы на ее приобретение.

Но и в этом случае размер налога можно сократить. Если у гражданина есть возможность в течение 12 непрерывных месяцев до продажи квартиры находиться в РФ в общей сложности не меньше 183 дней, то он будет считаться резидентом, даже если в предыдущие годы это условие не соблюдено. Тогда налог составит 13%, и можно будет оформить вычет. А если гражданин владеет квартирой давно, то налог вообще платить не нужно.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔  Как определить минимальный размер недвижимости для продажи?

Минимальный размер доли в жилом помещении, которую можно продать или купить, законодательно не определен. Это приводит к ситуациям, когда после приобретения части помещения новый собственник начинает выживать из квартиры остальных владельцев. Особенно часто это встречается, когда отношения между жильцами враждебные, а доли каждого не определены. Таким образом, он вынуждает остальных продать свое имущество по бросовой цене, чтобы захватить квартиру полностью. Полиция в таких случаях помочь не может, поскольку у нового владельца есть свидетельство о праве собственности. Решить эту проблему можно путем обращения в суд по одному из следующих оснований.

1. Не соблюдено право преимущественной покупки. В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан письменно сообщить остальным собственникам о своем намерении с указанием цены и условий продажи. Реализовать имущество третьим лицам он может только в том случае, если остальные собственники не приобретут его в течение месяца.
2. Сомнения в правомерности сделки или размере доли. В этом случае можно требовать ареста доли и запрета на распоряжение.
3. Незначительный размер доли. Отменить сделку можно по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 252 ГК, при этом необходимо выплатить компенсацию.

Таким образом, выход из ситуации есть, но лучше в нее не попадать. 

✔  Есть ли льготы для пенсионеров?

Данная категория лиц платит налог от продажи квартиры на тех же условиях, что и остальные собственники. При этом даже неработающие пенсионеры имеют право оформить имущественный вычет.

Вернуться к содержанию ↑

 

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ