Какие налоги при продаже квартиры в наследстве? Сроки, как уменьшить налог и издержки.

В соответствии с законодательством РФ при продаже квартиры или другой недвижимости необходимо доход задекларировать и уплатить с него налог. Разумеется, гражданам не хочется отдавать деньги государству за имущество, которое они заработали своим трудом или получили в наследство. Поэтому эта статья о том, можно ли избежать налога, или хотя бы уменьшить его законным способом?

 

 

○ Когда можно не платить налог.

На самом деле это не какой-то специальный сбор, а обыкновенный НДФЛ, который граждане обязаны платить со всех своих доходов. Сумма налога в данном случае составляет 13% в соответствии с п. 1 ст. 224 НК РФ.

При определенных условиях НДФЛ при продаже имущества можно не платить или уменьшить налог. Для этого необходимо учитывать 2 условия: является ли гражданин налоговым резидентом РФ, и в течение какого срока он владеет недвижимостью.

✔  Кто является налоговым резидентом.

Согласно п. 2 ст. 207 НК налоговым резидентом признается физическое лицо, которое проживает в России в общей сложности не меньше 183 суток в течение 12 месяцев подряд.

Если гражданин выехал из страны не дольше, чем на 6 месяцев, с целью обучения или лечения, то этот период не прерывается. Так же резидентами считаются военные и государственные служащие, которые находятся за границей в длительной командировке.

✔ Срок владения.

Период владения недвижимостью для освобождения от налога зависит от даты ее приобретения. До 2016 года жилье должно было находиться в собственности не меньше 3 лет, чтобы при его продаже можно было не платить НДФЛ. Для недвижимости, которая приобретена любым путем до 01.01.2016 года, это правило сохраняется.

Если же квартира стала собственностью гражданина после этой даты, то ее продажа освобождается от уплаты налога после того, как закончился минимальный срок владения. Он составляет 3 года для следующих видов недвижимости.

1. Квартира унаследована или получена в дар от члена семьи или близкого родственника. В соответствии со ст. 2 Семейного кодекса членами семьи считаются супруги, родители и дети, даже усыновленные. Близкие родственники – это бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры.
2. Недвижимость стала собственностью гражданина в порядке приватизации.
3. Владелец получил жилое помещение по договору ренты.

Для всех прочих способов приобретения в собственность недвижимого имущества минимальный срок владения будет 5 лет.

При этом регионам дано право устанавливать свой период. Так, например, в Алтайском и Ставропольском краях он снижен до 3 лет.

Отсчет этого периода начинается с даты регистрации права собственности, указанной в свидетельстве, которое выдавалось до 15.07.2016 года, или в выписке из ЕГРН. Исключение составляет недвижимость, полученная по наследству. По общему правилу имущество начинает считаться собственностью со дня открытия наследства, т.е. момента смерти наследодателя. Трехлетний срок следует отсчитывать от этой даты.

Таким образом, чтобы не платить налог при продаже недвижимости, полученной по наследству, желательно выдержать минимальный срок владения.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как уменьшить сумму налога.

Если же необходимо продать унаследованную квартиру до того, как пройдет 3 года, то размер сбора можно снизить.

Законным способом это разрешается сделать, оформив имущественный вычет, или уменьшив доход от продажи жилья на сумму расходов, потраченных на ее покупку. Оба способа доступны только для налоговых резидентов РФ.

✔ Налоговый вычет.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК полученный  продавцом доход уменьшается на 1 000 000 рублей при продаже квартиры, комнаты, жилого дома, дачи, земельного участка. Для прочих объектов недвижимости вычет составляет 250 000.

С оставшейся после вычета суммы и начисляют налог. Если в течение календарного года гражданин продал несколько объектов недвижимости, например, квартиру и земельный участок, то ему предоставляется один вычет для всех.

Важно!
Если недвижимость использовали в предпринимательской деятельности, вычет не предоставят.

✔  Уменьшение налога на сумму расходов.

Для жилья, которое приобрели после 01.01.2016 года, на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК вместо вычета можно уменьшить доход, полученный от продажи, на сумму расходов на его приобретение, которые подтверждены соответствующими документами.

К ним можно отнести не только саму выплату, но и затраты на услуги риэлтора, проценты по кредиту, расходы на регистрацию права собственности и т.д.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Когда уменьшить налог не получится.

Иногда собственники пытаются сократить расходы на НДФЛ другими способами, например, указывают в договоре цену ниже, чем реально уплаченная.

 Кроме того, перед продажей желательно узнать кадастровую стоимость квартиры в тех регионах, где она установлена, т.к. это тоже влияет на размер налога.

✔ Цена договора.

Чтобы не платить налог или уменьшить его, в договоре указывают цену недвижимости до 1 000 000, хотя фактически она продана по рыночной стоимости. Такая схема может привести к негативным последствиям для покупателя. В случае расторжения договора или признания сделки недействительной он рискует получить обратно только ту сумму, которая в нем указана, если продавец недобросовестный. Доказать передачу денег в большем размере практически невозможно.

✔ Понижающий коэффициент.

Для объектов, полученных в собственность после 01.01.2016 года, при подсчете НДФЛ применяются особые правила.

Если доход от продажи меньше, чем кадастровая стоимость жилья, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то бывший собственник должен будет заплатить сбор не с полученной суммы, а с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент. 

✔ Если собственник несовершеннолетний.

НДФЛ при продаже квартиры уплачивается по общим правилам, то, что собственник несовершеннолетний никакой роли не играет. При этом продавец или его законный представитель вправе оформить имущественный вычет.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Особенности уплаты налога с продажи жилья.

Если недвижимость в льготную категорию не попадает, продавец обязан заплатить налог до 15 июля следующего после продажи года. Для исчисления необходимой суммы полученный доход следует уменьшить на размер вычета или расходов, понесенных при покупке квартиры.

✔ Как получить имущественный вычет.

Получить льготу можно на основании сданной декларации 3-НДФЛ. Очень удобно заполнять форму при помощи специального сервиса на сайте ИФНС. При его использовании следует проставить сумму всех доходов, полученных в текущем году. Кроме дохода от продажи квартиры указывают зарплату и прочие выплаты, если они есть. Сервис автоматически подсчитает размер налога, заполненную форму можно распечатать. Подать ее можно лично, заказным письмом либо на портале Госуслуг через личный кабинет.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Последствия нарушения сроков подачи декларации и уплаты налогов.

Штраф за неуплату согласно ст. 122 НК составляет 20% от его размера. Но если налог рассчитан правильно и вовремя подана декларация, то с продавца взыщут только пени. Декларацию необходимо представить в налоговую инспекцию по окончании года, в котором продана квартира, не позднее 30 апреля. За нарушение этого требования предусмотрен штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% в общей сложности.

✔  Нужно ли платить налог с альтернативной сделки купли-продажи недвижимости?

Альтернативной считается сделка, при которой гражданин сначала продает свое жилье, а потом на эти средства приобретает другое. Поскольку доход он получил, то заплатить налог обязан. При этом следует учитывать, что при покупке жилья так же можно оформить налоговый вычет до 2 000 000 рублей с доходов, к которым применяется ставка 13%. В зависимости от суммы, которую он получил при продаже, и стоимости приобретенной квартиры возможно платить налог ему не придется.

Вернуться к содержанию ↑

 

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ