Подробная инструкция по покупке квартиры у юрилица, оформлению сделки, возможным трудностям и особенностям.

Если жилье приобретается у юридического лица, сделка имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при ее заключении. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как следует действовать при подобных соглашениях, как учесть все возможные риски сделки и каким образом их минимизировать.

 

 

 

○ Законодательное регулирование процедуры.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется:

• Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
• Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
• Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
• ФЗ «О государственной регистрации...» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Главная особенность сделок с участием юридического  лица – признание сделки с недвижимостью крупной.  Поэтому необходимо учитывать еще один законодательный акт, регулирующий заключение подобных договоров – ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 №14-ФЗ (далее №14-ФЗ).

• «Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
• связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
• предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Особенности процедуры.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

• «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
• 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
• 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

• Оформление сделки будет более трудоемким.
• Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

• Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.
• Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.
• Оформление и подписание соглашения.
• Передачу финансовых средств.
• Регистрацию права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ В новостройке.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

• Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.
• Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья,  прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

• Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
• Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
• Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ В ипотеку.

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

• Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.
• Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.
• Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Оформление сделки.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

• Личный паспорт.
• Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).
• Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

• Учредительные документы.
• Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
• Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
• Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
• Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
• Доверенность, подписанная руководителем организации.
• Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

• Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.
• Безналичным переводом на расчетный счет организации.
• При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Риски.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

• Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
• Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
• Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

• Признание юрлица банкротом на момент сделки.
• Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Возможные махинации.

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

• Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.
• Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.
• Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.
• Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Переплата.

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

• Открытие аккредитива (заключение договора платное).
• Комиссию за банковский перевод.
• Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

• Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
• Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
• Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
• Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Оплатили стоимость квартиры, но документы так и не оформили.

Если есть подписанный договор, можно обратиться в суд с иском о признании прав собственности.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Возможно ли вернуть деньги, если стал жертвой мошенников?

Такой вопрос может быть решен только путем обращения в суд, который признает недействительность сделки и привлечет продавца к ответственности за нарушение условий соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

 

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ