Как проверять комнату перед покупкой? На что обратить внимание, чтобы уменьшить риски: документы, соседи.

Прежде чем оформлять договор купли-продажи, необходимо тщательно проверить предмет будущей сделки.
Давайте подробно рассмотрим, на что именно нужно обращать внимание при осмотре, что должно насторожить будущего покупателя и как снизить риск оформления недобросовестной сделки?

 

 

○ Особенности покупки комнаты.

Главная особенность в сделках, где объектом выступает комната, является необходимость соблюдения преимущественного права покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Это означает, что вы можете стать покупателем только в том случае, если остальные собственники отказались от приобретения этой комнаты. Среди пакета документов, который должен представить продавец, должен быть письменный отказ от покупки, заверенный нотариально.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как проверить комнату?

Чтобы сделка была действительной, и в дальнейшем не возникало необходимости в ее оспаривании, важно тщательно проверить комнату перед покупкой. Рассмотрим подробно, на что именно нужно обращать внимание.

✔ Проверить документы.

Здесь важно убедиться в том, что представленные документы действительны и имеют юридическую силу. Для этого запрашивайте только оригиналы и обращайте внимание на:

• Бланки, на которых напечатаны свидетельства, они должны быть с гербами.
• Наличие всех необходимых подписей и штампов.
• Отсутствие помарок и исправлений.

Не стесняйтесь просить сделать копии, сверяйте реквизиты на всех документах и проверяйте даты (многие документы имеют ограниченный срок действия).

✔ Проверить историю владельцев комнаты и квартиры.

Для этого закажите выписку из ЕГРН. В ней будут указана вся история квартиры, количество собственников за период ее существования, наличие обременений и другая полезная информация. Стоит насторожиться, если у комнаты часто менялся собственник или свидетельство о праве собственности выдано недавно.

✔ Проверить качество комнаты.

Состояние комнаты имеет определяющее значение в решении о покупке. Поэтому не пренебрегайте тщательным осмотром. Особое внимание обратите на монтаж дверей и окон, состояние стен и необходимость ремонта. Все эти сведения должны быть зафиксированы в акте приема-передачи, который будет удостоверять, что вы согласны на сделку. После подписания документа уже нельзя будет предъявлять претензии к состоянию комнаты, поэтому все проверки должны быть тщательными.

✔ Проверка продавца на мошеннические схемы.

Чтобы не стать жертвой мошенника, соблюдайте следующие меры предосторожности:

• Внимательно проверяйте паспорт, обращая особое внимание на:
  - соответствие внешности продавца фотографии;
  - совпадение дат выдачи с годом рождения (должен быть выдан в 20 и 40 лет);
  - наличие записи о ранее выданных паспортах;
  - заполнение страницы о семейном положении.
• Самостоятельно закажите выписку из ЕГРН и проверьте, совпадает ли собственник комнаты с продавцом.
• Обращайте внимание на дату выписки, которую демонстрирует продавец. Появившаяся возможность подачи документов на регистрацию в электронном формате позволила не погашать документы после сделки. Поэтому у продавца могут быть на руках уже недействительные документы на проданную комнату.

✔ Опросить соседей.

Этот неофициальный способ проверки зачастую дает больше информации, чем любая официальная справка. Поэтому не стесняйтесь говорить с соседями и спрашивать подробности о личностях, проживающих в квартире. Так вы можете защитить себя от злоупотребляющих алкоголем и ведущих асоциальный образ жизни соседей по квартире.

✔ Проверить права третьих лиц на комнату.

Для этого также нужно заказать выписку из ЕГРН. В документе будут указаны все прописанные в комнате лица, а также другие обременения на квартиру. Кроме того, необходимо наличие письменного отказа от преимущественного права покупки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Плюсы и минусы покупки комнаты.

Как и любая сделка, приобретение комнаты имеет свои преимущества и недостатки. К первым относится, в первую очередь, низкая стоимость недвижимости. При этом у вас появляется перспектива в дальнейшем выкупить комнаты остальных владельцев.

Минусы и «подводные камни» покупки:

• Риск недостижения согласия с владельцами.
• Определенные сложности при наличии несовершеннолетних детей: необходимо согласие органов опеки и попечительства, а для этого им нужно доказать, что вы не будете нарушать детские права.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ При каких условиях комнату лучше не покупать.

Нельзя приобретать комнату, в которой есть не выписанные лица. Если они в момент оформления договора находились в местах лишения свободы или были признаны без вести пропавшим, вернувшись, они могут оспорить заключенную сделку.

Также не стоит заключать договор, если в пакете документов отсутствует отказ от преимущественного права покупки. Если он не был оформлен, совладельцы могут в течение 3 месяцев оспорить сделку.

Таким образом, проявление контроля и внимания особенно важно, когда речь идет о покупке комнаты.

Вернуться к содержанию ↑

 

Советы юриста:

✔ После покупки комнаты выяснилось, что соседи по квартире совершенно неадекватные, постоянно пьют и мешают жить, можно ли обратить сделку и вернуть деньги?

Вы можете подать в суд на признание сделки недействительной, мотивируя это тем, что продавец скрыл от вас наличие шумных соседей.

✔ Продавец предлагает перевести аванс на его счет, а покупку квартиры оформить единой суммой, можно ли ему доверять?

Нет, нельзя. Скорее всего, это мошенническая схема, и продавец собирается исчезнуть после получения денег. Чтобы избежать подобных сюрпризов, нужно заключать  договор аванса, в котором будет прописано сколько вы отдали продавцу и сколько еще должны.

Вернуться к содержанию ↑

 

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ