Проверка квартиры перед покупкой на долги, обременение, залог. Различные способы проверки и особенности покупки таких квартир.

Покупка жилья – дело непростое. Недвижимость должна отвечать не только требованиям эстетичности и практичности, но и не доставлять юридических или финансовых неудобств новому владельцу в будущем.

Расскажем в статье, как проверить квартиру на долги и обременение, на что обратить внимание и как минимизировать риски при оформлении договора купли-продажи.

 

 

○ Обременение: понятие и виды.

Обременение на квартиру – это наличие определенного юридического обстоятельства, которое препятствует полноправному распоряжению имуществом. Ограничение вызвано тем, что третье лицо частично владеет правами на квартиру.

При продаже такого жилья обременение переходит к новому собственнику. По этой причине стоимость квартир, на которые наложено обременение, значительно ниже, чем цена на аналогичное, но юридически чистое жилье.

Существует пять основных видов обременений: ипотека, аренда, рента, арест и доверительное управление. Рассмотрим каждый подробнее.

✔ Ипотека

При ипотеке кредитующая организация выдает заемщику крупную сумму денег на определенный (как правило длительный) срок. Чтобы обеспечить возврат долга условия кредитования включают в себя частичную передачу прав на квартиру кредитору до момента полной выплаты.

Пока заемщик не вернет кредитору всю сумму долга недвижимость находится под залогом. Это значит, что собственник не вправе проводить юридические операции с квартирой без согласия банка.

✔ Аренда  

Под арендой подразумевается предоставление помещения другому лицу во временное пользование за определенную плату. Арендаторы не имеют иных прав на квартиру, кроме права проживать в ней в течение периода, предусмотренного договором аренды.

Выселить квартиросъемщиков пока действует договор аренды можно только через суд. Однако для этого нужны веские основания. Смена собственника таким основанием не является.

Пункт 1 ст. 617 ГК РФ:

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

✔ Рента

Договор ренты подразумевает передачу имущества в будущем плательщику ренты на возмездной или безвозмездной основе. Рента бывает трех видов:

1. Постоянная – договор заключается гражданами или некоммерческими организациями. Выплата может осуществляться деньгами, вещами, оказанием услуг или выполнением работ.
2. Пожизненная – заключается в пользу одного или нескольких граждан. Выплаты прекращаются со смертью рентополучателей.
3. Пожизненная с иждивением – рентополучатель передает свое имущество плательщику ренты в собственность. Рентоплательщик обязуется пожизненно содержать и взять к себе на иждивение получателя.

Продажа имущества с рентой возможна, но вместе с квартирой покупатель приобретает также и обязательства по обеспечению рентополучателя. В этом и есть суть обременения.

✔ Арест

Наложение ареста происходит по решению суда. Этот вид обременения лишает права распоряжаться недвижимостью.

Возможные причины ареста:

• Просрочка выплаты платежа по ипотеке.
• Неплатежеспособность перед частными лицами или организациями (к примеру, за услуги ЖКХ).
• Судебное разбирательство в отношении квартиры (например, раздел имущества при разводе).

Арест может быть снят только после погашения долга или выполнения требуемого условия. До этого момента или без разрешения уполномоченного органа продажа арестованной недвижимости невозможна.

✔ Доверительное управление

Собственник может передать объект недвижимости в доверительное управление другому лицу. Управляющий наделяется некоторыми полномочиями относительно имущества. К примеру, собственник может уехать за границу, а доверительный управляющий в соответствии с договором будет сдавать квартиру в аренду, платить по счетам и т.д.

Суть такого обременения в том, что до окончания периода действия договора нельзя продавать объект доверительного управления.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Виды долгов по квартире.

Еще одно неприятное обстоятельство – наличие долга по квартире. Ситуация, когда покупатель квартиры вместе с жильем приобретает и долги прежних хозяев за коммунальные услуги, увы, не редкость.

Сотрудники ЖКХ начинают требовать выплаты с нового владельца. Однако с точки зрения законодательства их действия не корректны.
Пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ:

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Соответственно, долги по квартире прежнего владельца не касаются нового собственника. Тем не менее, наличие задолженности и претензии коммунальщиков могут стать проблемой, которую придется решать в суде.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Риски покупателя, связанные с приобретением квартиры с обременением.

Расскажем, что ожидает покупателя, в зависимости от того, чем обременена квартира.
При ипотеке квартира находится в залоге у банка до полного погашения долга. Соответственно, сделка не может состояться, если банк, как залогодержатель не даст своего письменного согласия на продажу объекта.

При покупке арендованной квартиры есть риск, что квартиранты не захотят покидать помещение после окончания срока действия договора аренды. В этом случае придется действовать через сотрудников правоохранительных органов. Лучше подождать и заключить договор купли-продажи уже после того, как квартира освободится.

При пожизненной ренте новый собственник будет обязан содержать рентополучателя до момента его смерти. Если рента постоянная – срок выплаты может быть сокращен. В любом случае перед покупкой такой квартиры стоит взвесить все «за» и «против».

Наличие ареста ограничивает возможность продажи недвижимости. Такая сделка не будет зарегистрирована. Поэтому, прежде чем передавать продавцу какие-либо деньги, удостоверьтесь, что квартира не арестована.

Если квартира вверена доверительному управляющему, и именно он занимается продажей, нужно проверить есть ли у него такие полномочия. На распоряжение юридической судьбой недвижимости необходима доверенность, заверенная нотариально.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Оформление договора купли-продажи.

Есть два варианта – заключение сделки до того, как обременение будет снято или после.

• В первом случае необходимо внимательно отнестись к условиям договора. Обязательно нужно описать обременение, а также обязательства сторон в связи с его наличием.
• Во втором случае, чтобы не потерять возможность приобретения квартиры, рекомендуем заключать предварительный договор купли-продажи. Этот документ не влечет за собой переход права собственности или обязательств. Стороны договариваются лишь о том, что сделка будет заключена в будущем, когда обременение будет снято.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Проверка наличия обременения или долга.

Любое ограничение имущественных прав подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Пункт 1 ст. 131 ГК РФ

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Узнать, есть ли обременение можно, заказав выписку из ЕГРН. Получить ее можно на официальном сайте Росреестра, а также при личном обращении в учреждение или МФЦ. Заказать выписку может любое заинтересованное лицо. Услуга облагается государственной пошлиной. Физическому лицу придется заплатить 300 рублей.

О наличии долга можно узнать в управляющей компании, обслуживающей дом. Для этого потребуется выписка с лицевого счета. Узнать, есть ли долг можно также дистанционно. Потребуется зайти на официальный сайт компании, предоставляющей услуги ЖКХ, и получить нужные данные по адресу.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Каким образом правильно снять обременение?

В случае с ипотекой снять обременение можно только после полного погашения долга. Когда заемные средства будут возвращены, необходимо получить справку из банка и передать ее в Росреестр.

Договор доверительного управления прекращает свое действие с момента продажи объекта управления. Дополнительных действий предпринимать не потребуется – при регистрации сделки купли-продажи это обременение будет упразднено.

В иных случаях потребуется получить документ-подтверждение от государственных органов. Это может быть решение суда о разделе имущества, справка о выплате долгов и т.д. С этим документом нужно обратиться в Росреестр для внесения изменений.

Прежде чем подписывать договор купли-продажи и передавать продавцу деньги, следует удостоверится, что обременение снято. Для этого нужно заказать повторную выписку из ЕГРН.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли проверять, кто прописан?

Да, проверка нужна. Для этого требуйте у собственника предоставить выписку из домовой книги. В квартире не должно быть прописанных лиц. Если кто-то все же стоит на регистрационном учете по этому адресу, убедитесь, что проблем с выпиской не возникнет.

Может быть так, что прописанное лицо временно находится в местах лишения свободы, в армии, доме престарелых или других учреждениях. Такие граждане смогут претендовать на квартиру после возвращения.

✔ Как узнать, какие судебные споры по квартире?

Информация о судебных спорах по квартире содержится на официальном сайте районного суда общей юрисдикции. Узнать, в какой суд обращаться за сведениями можно по адресу объекта недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ