Какую квартиру лучше купить: новостройку или вторичку? Возможные варианты для конечного покупателя и как не ошибиться.

Развитие рынка недвижимости порождает массу вопросов о том, какое жилье лучше выбрать: новостройку со всеми удобствами или вторичное жильё, но с возможностью быстрой прописки?

Оба варианта имеют свои преимущества, но также обладают недостатками.

Из материала нашей статьи вы узнаете, чем отличается первичное жилье от вторичного, а также как выбрать подходящий вариант под свои нужды.

 

 

○ Как выбрать квартиру?

Первым делом покупатели квартиры обращают внимание на цену. Разумеется, стоимость недвижимости играет важную, но далеко не ключевую роль. Не забывайте, что квартира – это постоянное жильё на несколько лет вперед. Молодым семьям стоит позаботиться о следующих параметрах будущей собственности:

• местоположение района;
• доступность транспортных магистралей и парковок;
• наличие детских садов, школ, больниц, ТЦ, игровых площадок;
• места отдыха и лесопарковые зоны.

Желательно чтобы инфраструктура находилась в шаговой доступности, а не в нескольких километрах от дома. Соответствующее требованиям жильё – это новостройки и готовые квартиры на вторичном рынке.

Вернуться к содержанию ↑

 

○  Выбор квартиры в новостройке

Жилые помещения в новостройках относятся к первичному жилью. Квартиры возводятся «под ключ» фирмой-застройщиком по долевому или кооперативному участию жильцов. Жильё в новостройках не имеет юридической истории. Покупатели первичного жилья становятся единоличными владельцами недвижимости.

Особенностью квартиры в новостройке является новизна коммуникационных узлов, лифтов, планировки и прочих частей дома. Поэтому, если вам нужно полностью новое жильё – выбирайте квартиры в новостройках. Первичное жильё значительно дешевле вторичного. Но нужно приготовиться к тому, что придётся производить ремонт за свой счёт. Обычно на это уходит ¼ часть от стоимости недвижимости, что не всегда выгодно для бюджета молодой семьи.

Важно! Выбирая квартиру в новостройке, обязательно заключайте договор о долевом участии. Соглашение регистрируется в Росреестре и служит гарантией соблюдения прав дольщиков. Правоотношения защищены Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Таким образом, в случае нарушения сроков сдачи объекта у покупателей появляется право требовать компенсацию с застройщика.

✔  Положительные аспекты выбора такой квартиры

Преимущества квартир в новостройках:

1. Современная инфраструктура (торговые центры, парковки, школы, больницы, ж/д пути, магистрали, детские площадки).
2. Вариативность планировки и отделки жилья.
3. Отсутствие негативной юридической истории (собственников).
4. Доступные цены и скидки от застройщиков.

Одним словом, новостройки имеют благопристойный вид – покупателям доступны абсолютно новые квартиры.

✔  Возрастание стоимости жилья после ремонта

Существенный момент при покупке первичного жилья – необходимость производить ремонт за свой счёт. Как правило, застройщики сдают квартиры в черновой отделке. В нее входят цементно-песчаная стяжка, выравнивание стен, обустройство потолков, трассировка пола, монтаж входной двери, остекление комнат и проведение электро– и водоснабжения дома.

✔  Доступность покупки в ипотеку

Многие люди спрашивают, что делать если нашли подходящий вариант, но не хватает денег на квартиру? Выходом из ситуации может стать оформление ипотеки под залог строящейся недвижимости. Соискатель должен иметь официальный и, что более важно, стабильный доход. Годовая ставка по ипотеке обычно составляет 12-14%, а срок погашения ссуды растягивается до 30 лет. Минимальный взнос по ипотеке – не менее 10% от стоимости первичного жилья.

✔  Возможность собственной планировки

В договоре с застройщиком обычно указываются характеристики будущего жилья. Нередко говорится о так называемой «свободной планировке», которая влияет на итоговую стоимость недвижимости. Однако несмотря на финансовую привлекательность, подобные предложения идут вразрез с жилищным законодательством. Например, панельные дома имеют строгую планировку (несущие стены и зонирование помещений), что усложняет собственное обустройство. К тому же, жилищные органы редко идут навстречу собственникам, если последние не владельцы таунхаусов.  

✔  Отрицательные черты покупки квартиры

Наравне с плюсами существуют и отрицательные черты приобретения первичного жилья:

1. Риски банкротства застройщика.
2. Длительное ожидание завершения строительства.
3. Отсутствие чистовой отделки квартиры.
4. Ограниченный выбор местоположения.

Но минусов гораздо меньше, чем плюсов, о чем свидетельствует популярность квартир в новостройках.

✔  Дополнительные растраты

Завершение строительства нового дома с черновой отделкой помещений – отнюдь не окончание этапа строительства для собственников. Ведь им потребуется произвести ремонт, а в некоторых случаях устранить заводской брак вследствие недоделок фирмы-застройщика. Дополнительные растраты направлены на стяжку пола, установку перегородок, разводку кабелей электроснабжения, монтаж счётчиков воды, оклейку обоями, шпатлёвку, монтаж сантехники и т.д.

Вернуться к содержанию ↑

 

○  Выбор квартиры на вторичном рынке

Основным документом для покупки вторичного жилья является договор купли-продажи. По сравнению с новостройками, готовое жилье уже обжито и не требует косметического ремонта. Отсутствие «слепого» выбора делает процедуру покупки квартир на вторичном рынке более прозрачной. Покупатель видит планировку, осматривает район, знакомится с соседями, изучает план БТИ, проверяет документы продавца. Такой вариант подходит всем, кто желает быстрее зарегистрировать недвижимость.

✔  Плюсы покупки квартиры на вторичке

Преимуществом готового жилья является ускоренное оформление права собственности. Процедура занимает около 2-3 месяцев, после чего новый собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Достоинства покупки жилья на вторичном рынке:

• Выбор района.
• Заселение сразу после оформления договора-купли продажи.
• Отсутствие перебоев с коммуникациями.
• Наглядность планировки.
• Готовый ремонт.

В большинстве случаев покупатели вторичного жилья обходятся без капитального ремонта квартиры.

✔  Не требует дополнительных расходов на ремонт

При выборе недвижимости обязательно проверяйте работоспособность канализации, проводки, отопления и изоляции от постороннего шума (актуально для панельных домов).

✔  Готовое жильё

Немаловажным преимуществом вторичного жилья считается отладка инженерных систем. В отличие от новостроек, инфраструктура готовых домов уже находится в эксплуатации. Покупатели недвижимости могут не беспокоиться по поводу подачи воды, электричества, отопления. И если вы не хотите ждать окончания строительства нового дома – выбирайте квартиры вторичного жилья.

✔  Развитая инфраструктура

Готовое жилье находится в эпицентре городской черты. Поблизости всегда расположены детские сады, школы, игровые площадки, больницы и торговые заведения. Одним словом, в тех районах, где уже вовсю кипит жизнь и нет нужды достраивать инфраструктуру. Такие возможности подойдут в первую очередь семьям, которые имеют детей дошкольного и школьного возрастов.

✔  Минусы вторички

После рассмотрения достоинств квартир самое время отметить недостатки. Они связаны со следующими обстоятельствами:

• Устаревшая планировка и внешний вид.
• Возможные проблемы с коммуникациями.
• Мошенничество со стороны риелторов и продавцов.
• Высокая стоимость.

На этом вероятные сложности не заканчиваются.

✔  Незаконная перепланировка без уведомления покупателя

Существенным минусом вторичного жилья считается невозможность изменить планировку. Но вместе с тем велик риск нарваться на незаконную планировку квартиры со стороны продавца (без уведомления конечного покупателя). Сокрытие важных деталей чревато административными наказаниями. Обратившись к ст. 7.21 КоАП РФ, мы увидим, что:

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).

В теории все понятно, но практика знает немало случаев продажи недвижимости с неузаконенной перепланировкой. Стоимость такого жилья гораздо ниже рыночной, ведь иногда продавцы сбивают цену на 30%. Покупать или не покупать жилье с незаконной перепланировкой? Важно понимать, что в случае приобретения такой квартиры бремя ответственности ложится целиком на покупателя (даже если последний находился в неведении).

Совет! Прежде чем заключать договор купли-продажи попросите продавца квартиры предоставить строительный план и техпаспорт БТИ. Проверьте, чтобы документы не были просрочены. Желательно чтобы в них не содержалось никаких красных линий (незаконная планировка). В интересах покупателя убедиться в чистоте сделки, и только потом приступать к покупке квартиры.

✔  Больший риск мошенничества

Поручая выбор недвижимости риелтору или занимаясь поиском самостоятельно, следует держать в уме типичные мошеннические операции с квартирами. Основные из них:

1. Подделка документов и продажа чужой недвижимости.
2. Обманная передача квартиры нескольким покупателям (по авансу).
3. Обход налогов путем расчётов вне договора.
4. Продажа недвижимости и аннулирование сделки.

В случае возникновения сомнений с оформлением сделки доверьте ее грамотному юристу. Специалист поможет проверить юридическую чистоту недвижимости и позаботится о заключении прозрачного договора.

Вернуться к содержанию ↑

 

○  Советы юриста:

✔  Часто у людей возникают проблемы с покупкой квартиры, в которой прописаны другие люди. Что делать в такой ситуации?

Первым делом следует взять расширенную выписку из домовой книги. Там отображены все прописанные в квартире люди. Как только договор купли-продажи будет заключен, они должны выписаться из жилья. Исключения составляют несовершеннолетние, недееспособные и отказавшиеся от приватизации лица. Вернуть уплаченные продавцу деньги получится через суд.

✔  Если в квартире от застройщика появились трещины?

Целесообразно написать претензию. В документе указываются ФИО собственника, сведения об объекте, суть претензии и отсылки к нормам закона. В случае игнорирования претензии со стороны застройщика можно смело обращаться в суд и требовать компенсацию.

Вернуться к содержанию ↑

 

 

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ