Как купить квартиру без риска и мошенников? Поиск, подбор и оформление документов на недвижимость.

Чтобы провести успешную сделку купли-продажи нужно тщательно подойти к выбору объекта сделки и проверке всей документации. Мы подготовили подробную инструкцию, как оценить рынок недвижимости, найти подходящую жилплощадь и подготовить нужный пакет документации.

 

 

 

○ Особенности процедуры.

Покупка квартиры регулируется соответствующим договором, который составляют между собой участники сделки. Перед его составлением собирается пакет документов и проверяется жилплощадь на наличие обременений.

Договор не требует нотариального заверения и считается заключенным с момента подписания сторонами.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Законодательное регулирование вопроса.

Данный вид сделок регулируется:

• Гражданским кодексом РФ.
• Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
• ФЗ «О государственной регистрации...» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Поиск квартиры.

Найти жилье можно как самостоятельно, так и при помощи риелторов. Каждый способ имеет свои плюсы и минусы, на основании которых покупатель принимает решение.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Самостоятельно.

Чтобы заняться самостоятельным поиском жилья, можно воспользоваться:

• Интернетом – есть специализированные сайты, куда подаются объявления  владельцы квартир, которые хотят продать их без посредников, например www.avito.ru, www.domofond.ru и т.д.
• Газетами.
• Досками объявлений.

Самостоятельный поиск позволяет обойтись без посреднических услуг и соответственно сэкономить определенную сумму денег. Вместе с тем такой метод связан с определенными рисками, связанными с необходимостью лично контролировать проведение сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ С помощью риэлтора.

Обращение в агентство недвижимости позволяет сэкономить время, но требует дополнительных трат. При этом очень важно правильно выбрать надежного риелтора. При обращении учитывайте:

• Уровень профессионализма.
• Отзывы клиентов.
• Срок существования фирмы.
• Список предлагаемых услуг.
• Типовой договор.

В последнем случае важно указание, что риски при заключении сделки несут покупатель и риелтор вместе.

Поведение агента может рассказать о многом. Например, если вы заметите, что он в большей степени защищает права продавца, это повод насторожиться. Ведь сохранение нейтральной позиции и стремление найти компромисс между требованиями сторон – основной показатель качественной риэлтерской работы.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как выбрать жилье?

Осматривая подобранные квартиры, важно обращать внимание на следующие детали:

• Состояние территории рядом с домом/подъезда.
• Исправность лифта.
• Внешний вид комнат, в частности состояние потолка, напольного покрытия и стен.
• Исправность труб и сантехники.
• Степень шумоизоляции.

Также стоит запросить справку из БТИ, чтобы убедиться, что в осматриваемой квартире не была произведена незаконная перепланировка.

Все обнаруженные недостатки стоит зафиксировать на бумаге, чтобы впоследствии их проанализировать и сравнить с остальными вариантами.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ В новостройке.

Приобретение квартиры в данном сегменте возможно как на этапе строительства, так и после его завершения. В первом случае покупатель может существенно сэкономить, во втором – снизить риск срыва сроков въезда.

Наиболее популярным способом приобретения жилья в новостройке является договор долевого участия (ДДУ).

• «По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст.4 №214-ФЗ)».

Также возможно оформление стандартного договора купли-продажи, если дом уже сдан в эксплуатацию.

Выбор жилья в новостройке отличается следующими особенностями:

• Новые инженерные технологии.
• Наличие консьержа.
• Возможность выбора квартиры на желаемом этаже и с нужным количеством комнат.
• Развитая инфраструктура.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ На вторичном рынке.

Выбор квартиры в данном сегменте имеет следующие особенности:

• Широкий выбор вариантов.
• Быстрое заключение сделки.
• Возможность собрать предварительные сведения о потенциальных соседях.
• Наличие ремонта, в некоторых случаях, что предполагает возможность быстрого заселения.
• Меньший процент по ипотеке.
• Возможность увидеть уже готовую квартиру.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Оценка квартиры.

Проводится независимым экспертом, который ничем не связан со сторонами сделки. Неоспоримые преимущества такой оценки:

• Максимальная достоверность.
• Создание документального подтверждения.

Отчет оценщика может стать основанием при возникновении разногласий и обращении в суд. Он играет важную роль в успешности сделки, поэтому оценку следует проводить независимо от статуса участников договора и стоимости жилья.

Оценщик приглашается продавцом, который и оплачивает его услуги.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Оформление сделки.

Заключением сделки могут заниматься участники соглашения самостоятельно либо приглашенный риелтор. Процедура оформления подразумевает:

• Сбор необходимых документов.
• Составление договора и подписание его сторонами.
• Государственная регистрация перехода права собственности.

Сделка будет считаться завершенной после того, как покупатель получит правоустанавливающие документы на приобретенную жилплощадь.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Необходимые документы.

Для заключения сделки от покупателя требуется только паспорт, в то время, как продавец должен представить целый перечень. Список требований зависит от типа жилья.

Так, при покупке недвижимости в новостройке застройщик должен предъявить:

• Учредительные документы с целью удостоверения в актуальности аккредитации и наличия разрешения на занятие строительными работами.
• Проектную документацию.
• Инвестиционное соглашение.
• Разрешение на строительство дома.
• Договор аренды или свидетельство права собственности на земельный участок.

При покупке квартиры на вторичном рынке, продавец готовит:

• Свидетельство о праве собственности.
• Выписку из ЕГРП.
• Справку из налоговой об отсутствии задолженности по налогам.
• Справку из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
• Справку о составе семьи.
• Технический и кадастровый паспорта.
• Согласие второго супруга на сделку, если продавец находится в законном браке.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Как поверить документы владельца?

Проверка документов продавца позволяет одновременно убедиться в юридической чистоте сделки. Так, при решении о покупке квартиры от собственника следует потребовать выписку из ЕГРП. Она выдается только собственнику или зарегистрированному на жилплощади лицу, соответственно, возможность получения справки будет свидетельствовать о праве продавца на жилье. При получении справки крайне важно проверить является ли продавец собственником или прописанным лицом. В последнем случае сделка будет признана недействительной.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Способы расчета.

Расчет за квартиру может производиться:

1. Наличными.  В этом случае необходимо оформить расписку о получении денег и подписать ее. Документ составляется получателем финансов от руки.
2. Безналичным платежом. Можно сделать банковский перевод. В этом случае подтверждением получения денег будет выступать банковская выписка.
3. Через аренду банковской ячейки. Арендуется несколько банковских ячеек, в каждую из которых закладывается процент денег от стоимости жилья. Продавец получает их частями, например, одну часть после подписания договора и остальное – после регистрации права нового хозяина. 
4. Через открытие аккредитива. Это специальный счет, на который покупатель кладет сумму, равную стоимости квартиры и после успешного завершения сделки, банк переводит указанную сумму продавцу.

Таким образом, покупка квартиры самостоятельно может вызвать ряд затруднений, если не учитывать все нюансы сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Покупатель выплатил аванс, но продавец отказался от сделки.

Так как в срыве сделки виновен контрагент, покупатель вправе получить назад переданную сумму денег. Это возможно при условии наличия расписки о получении денег или договора аванса. В противном случае деньги вернуть не удастся.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ При оформлении сделки риэлтор требует большую сумму, чем указано в договоре или продавец неожиданно повысил цену.

Если составлен договор аванса или задатка, по которым уже переданы деньги, подобное изменение стоимости является противозаконным и может оспариваться в суде. Если никаких письменных договоренностей между сторонами нет, подобное повышение остается правом продавца.

Вернуться к содержанию ↑

 

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ