Как правильно оформить задаток при покупке квартиры? Подписание договора и получение расписки.

В большинстве случаев как аренда, так и покупка недвижимости, предполагают передачу определенной суммы денег в качестве задатка. Однако очень важно знать, как правильно оформить процедуру передачи финансов, чтобы впоследствии не возникло никаких правовых споров. В представленной статье мы подробно расскажем, как нужно действовать при передаче задатка, какие документы следует при этом оформлять, и как не стать жертвой мошенничества.

 

 

 

○ Что такое задаток?

Понятие задатка и особенности его передачи регулируются Гражданским кодексом РФ.

• «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, данный платеж призван гарантировать серьезность намерений покупателя в приобретении квартиры. При этом принятие денежной суммы накладывает обязательства и на продавца, который обязуется не передавать недвижимость иному лицу до получения всей суммы стоимости, а также не будет менять ее цену.

Если покупатель решит отказаться от покупки после внесения задатка, переданная сумма не будет возвращена ему, а если решение о продаже изменит продавец – ему придется вернуть денежные средства в полном объеме. В зависимости от условий договора, это может наказываться штрафом (например, выплатой полученных финансов в двойном размере).

• «1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
• 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
• Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 381 ГК РФ)».

Таким образом, задаток выгоден обеим сторонам, при условии правильного оформления ее передачи.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно оформить задаток за квартиру.

В соответствии с п. 2 ст. 380 ГК РФ, процедура передачи задатка должна регулироваться соглашением, составленным в письменном виде. Это требование обязательно независимо от передаваемой суммы денежных средств. Соглашение можно оформить в виде:

• Договора о задатке.
• Расписки в получении задатка.

Независимо от выбранного варианта оформления передачи, важно учитывать все нюансы, которые могут в будущем привести к каким-либо разногласиям. Так, в документе важно указать:

• Размер передаваемой денежной суммы.
• Основания для ее передачи (ссылка на договор купли-продажи).
• Реквизиты сторон.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Составление договора о задатке.

Данный вид соглашения составляется в двух экземплярах, каждый из которых остается у одного участника сделки. Перед его оформлением и передачей финансовых средств нужно внимательно проверить все документы на квартиру и убедиться, что продавец вправе совершать сделки с недвижимостью. Для признания договора действительным достаточно подписи сторон, нотариальное заверение не требуется.

В соглашении необходимо указать:

• Сведения об участниках сделки (ФИО полностью, дату и место рождения, паспортные и контактные данные, адрес постоянной регистрации).
• Итоговую цену квартиры (цифрами и прописью).
• Размер передаваемых денежных средств в качестве задатка (цифрами и прописью).
• Описание предмета сделки (адрес квартиры, ее размер в соответствии с технической документацией и иные особенности жилплощади).
• Срок, который отводится на исполнение обязательств сторонами.
• Иные условия по желанию сторон сделки (например, обязательство продавца погасить все долги по коммунальным платежам или оставить в квартире мебель).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Расписка в получении задатка.

Это более простой способ оформления процедуры передачи денег, но он связан с определенными рисками, потому что в нем не указываются обязательства сторон и ответственность за их нарушение. Это может быть приложение к основному договору либо самостоятельный документ, заверяемый сторонами.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Для чего нужна расписка?

Она выступает доказательством факта передачи денежных средств в качестве задатка в суде при необходимости.  Кроме того, именно расписка является основанием для получения налоговых выплат после приобретения квартиры.

Она составляется в единственном экземпляре, который хранится у покупателя.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Что нужно отразить в расписке?

В законодательстве нет конкретной структуры, по которой должна быть составлена расписка, но есть определенные требования к сведениям, которые в нем указываются.  Так, в расписке необходимо прописать:

• Реквизиты сторон с расшифровкой.
• Факт передачи денежных средств.
• Размер задатка.
• Дата составления и подписи сторон.

Расписка должна быть оформлена вручную и написана стороной, получающей деньги. Составление документа в печатном виде допускается только при условии его нотариального заверения.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие риски могут быть?

Факт передачи денежных средств в качестве задатка минимизирует риски при покупке квартиры, но не аннулирует их полностью. Так, можно столкнуться с:

• Мошенничеством.
• Изменением решения о продаже и другими рисками.

Ниже будут рассмотрены самые распространенные из них.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Мошенничество.

Существуют различные схемы махинаций в сфере недвижимости. Когда речь идет о получении задатка, мошенники могут получить его с нескольких покупателей. При этом они могут быть как настоящими владельцами квартиры, так и мнимыми. Обычно мошенники оформляют расписку о задатке сразу с несколькими потенциальными покупателями, отодвигая срок передачи жилья в собственность на несколько недель. В течение этого периода квартира продается одному из претендентов, после чего мошенник благополучно исчезает. Недовольным покупателям, которые не могут выйти на связь с потенциальным продавцом, приходится выяснять отношения с новым владельцем недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Отказ от покупки.

В соответствии с п.2 ст. 381 ГК РФ, если покупатель передумает приобретать квартиру после передачи задатка, денежная сумма остается у продавца. Она может быть возвращена только в том случае, если подобное условие отражено в договоре либо продавец допустил существенные условия соглашения (например, поменял стоимость недвижимости).

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Как защититься от рисков?

Чтобы максимально снизить вероятность возникновения любых рисков при передаче задатка, нужно:

• Внимательно проверить все правоустанавливающие документы на предмет сделки.
• Составить договор о задатке и прописать в нем все условия, которые будут защищать права каждой из сторон. Важно учитывать, что чем подробнее составлен договор, тем ниже процент возникновения риска срыва сделки.
• Получить правильно оформленные документы и только после этого передавать финансовые средства.

Таким образом, задаток является определенной гарантией соблюдения правовых особенностей сделки для каждой из сторон. Но его передачу важно оформлять правильно, чтобы избежать возникновения разногласий между контрагентами в будущем.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Продавец после получения задатка за квартиру, игнорирует и не выходит на связь.

В этом случае необходимо направить заказным письмом претензию с требованием исполнения своих обязательств. Если ситуация не изменится, следует обратиться в суд с заявлением о несоблюдении обязательств по договору или прокуратуру по факту мошенничества.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Продавец отказывается вернуть задаток, при проверке квартиры выяснены существенные причины отказа в покупке.

В данном ситуации следует обращаться в суд. Продавец в любом случае обязан вернуть задаток, если сам отказывается от сделки. Но если при этом будет доказан факт предоставления недостоверных сведений по объекту, требуемая к возврату сумму должна быть увеличена вдвое.

Вернуться к содержанию ↑

 

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ