Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.
Комментарии:
9
Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов.
В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.
○ Причины расторжения договора.
○ Досрочное расторжение договора арендатором.
✔ Порядок расторжения в суде.
✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.
✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.
○ Досрочное расторжение договора арендодателем.
✔ Порядок расторжения в суде.
✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.
✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.
○ Уведомление о расторжении договора.
○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.
✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?
✔ Может ли суд назначить компенсацию?
○ Видео.
○ Причины расторжения договора.
Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.
Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:
- Обоюдное соглашение участников о расторжении.
- По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
- По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.
Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.
○ Досрочное расторжение договора арендатором.
В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:
- Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
- Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
- Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
- Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.
Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.
✔ Порядок расторжения в суде.
Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.
Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.
- «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».
В иске следует отразить:
- Полное название судебного органа.
- Личные данные сторон.
- Существенные условия арендного соглашения.
- Требование о прекращении договора.
- Причины, по которым требуется расторжение.
К иску нужно приложить:
- Копию арендного соглашения.
- Чек об оплате госпошлины.
- Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.
После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.
Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.
✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.
Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:
- Составить соглашение о расторжении договора.
- Составить акт передачи имущества.
Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.
✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.
Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:
- Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
- Ожидает ответа 30 календарных дней.
- Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.
Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.
○ Досрочное расторжение договора арендодателем.
Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:
- Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
- Наносить имуществу существенный вред.
- Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
- Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.
Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.
- «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».
✔ Порядок расторжения в суде.
Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:
- Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
- Составление и направление иска о прекращении сделки.
- Участие в судебном разбирательстве.
Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.
✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.
Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.
При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.
✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.
Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:
- Уведомить контрагента о своем намерении.
- Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
- Составить соглашение о прекращении договора.
- Заключить акт передачи имущества и его оценки.
○ Уведомление о расторжении договора.
Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:
- Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
- Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
- В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).
При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.
○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.
Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:
- Личные сведения участников сделки.
- Основания для прекращения арендного договора.
- Дату расторжения соглашения.
- Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.
Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.
Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.
Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.
○ Советы юриста:
✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?
Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.
✔ Может ли суд назначить компенсацию?
Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Комментарии
Арсений
Здравствуйте! Сдаю квартиру, арендатор не осуществляет капитальный ремонт согласно договору и не слишком бережет имущество. Могу я досрочно расторгнуть договор аренды через суд по указанным основаниям?
Мария - ТопЮрист.РУ
В соответствии с ч. 2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение при краткосрочном найме более двух раз по истечении установленного договором срока платежа и разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Таким образом, вы можете обратиться в суд с иском о досрочном расторжении действующего договора.
Валерия
Здравствуйте! Хочу досрочно съехать с квартиры. Вернет ли мне хозяин сумму депозита, при одностороннем расторжении договора аренды?
Мария - ТопЮрист.РУ
Условия расторжения договора найма в одностороннем порядке и возврате залога устанавливаются положениями вашего действующего договора, а при отсутствии таких положений в договоре – общими нормами, закрепленными в ГК РФ. Согласно ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. При соблюдении данных условий и отсутствии ущерба имуществу с вашей стороны депозит должен быть вам возвращен.
Анастасия
Мы прописаны в доме, который принадлежит на праве собственности родителям. Переехали в другой город, купили квартиру, но еще не успели прописаться. Родители сдали дом вместе с нашим имуществом и построенной нами баней, о которой в договоре не упоминается. Как можно расторгнуть договор?
Руслан
Здравствуйте ,в договоре прописано что при досрочном расторжении договора залог не возвращается !у нас заключён договор на 11 месяцев ,съехали прожив полгода ,арендодатель не возвращает залог и потребовал расторгнуть договор ,я отказался так как не было собственника,а ее гражданский супруг .Каковы у меня шансы подать в суд и выиграть его ?
Евгения
Здравствуйте,подскажите пожалуйста,оплатили аренду квартиры с депозитом ,но вьезжать не стали,обнаружились недостатки,которые при первичном осмотре не были замечены,на просьбу вернуть деньги арендатор ответил отказом,как быть?
елена
здравствуйте!сдаю квартиру и собираюсь в другой город на длительное лечение (до года). по договору квартиранты за месяц могут предупредить о съезде из квартиры, но как расторгнуть договор, если я буду отсутствовать-я же не смогу принять квартиру и составлять акт об расторжении?
Алина
Добрый день! Сдаю квартиру компании по Договору на 11 месяцев. В Договоре прописано, что я могу повышать цену за аренду раз в год. Решила поднять цену т.к коммунальные платежи растут. Арендатор отказывается ссылаясь на то, что у них в компании( но не по договору) можно поднять цену только через 11 месяцев. Хочу расторгнуть с ними договор. Как правильней расторгнуть договор? д
Добавить комментарий