Патент для сдачи квартиры в аренду. Как сдать квартиру по патенту, преимущества и недостатки.

Среди вариантов налогообложения, которые возможны для арендодателя, особое значение занимает патентная система (ПСН). Она менее всего известна среди желающих сдавать свою жилплощадь, несмотря на наличие явных преимуществ. В представленной ниже статье мы подробно расскажем, как получить патент, в чем преимущества и недостатки подобного варианта налогообложения и как рассчитать сумму необходимых взносов.

 

 

 

○ Патентная система налогообложения.

Данный вариант налогообложения возможен для индивидуальных предпринимателей при ведении определенных видов деятельности. Главная его особенность – расчет потенциального дохода, на основе которого вычисляется сумма необходимых налоговых взносов. Таким образом, ПНС отличается от всех других видов налогообложения тем, что взносы по нему уплачиваются авансом, а не после истечения определенного срока.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Права по патенту на сдачу квартиры в аренду.

Перечень видов предпринимательской деятельности, для которых можно получить патент приводится в ст. 346.43 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). В согласии с настоящим законом, в список включена сдача в аренду или наем как жилых, так и нежилых помещений их собственником. 

• «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
• 19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (п.2 ст. 346.43 НК РФ)».

Таким образом, патент может получить любой арендодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своей недвижимости в аренду, при условии, что он является ее собственником.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Преимущества и недостатки при сдаче по патенту.

Как и любой вариант налогообложения, патентная система имеет как плюсы, так и минусы. К ее несомненным преимуществам относится то, что ИП, имеющий патент не должен уплачивать налог с НДС и имущества, которое используется для осуществления предпринимательской деятельности (в данном случае жилплощадь). Также приобретение патента предполагает и другие плюсы:

• Нет необходимости в сдаче декларации.
• Не требуется ведение как бухгалтерского, так и налогового учета.
• Система применения и расчет суммы налогов отличаются предельной простотой.
• Есть возможность дифференцированного подхода, благодаря которому размер возможного дохода высчитывается  на основе определенных критериев.

К минусам ПСН относится:

• Расчет налоговых выплат на основе объема возможного дохода, который в итоге может быть меньше предполагаемого.
• Необходимость внесения некоторой части налога авансом.
• На размер налоговых выплат не влияют страховые взносы, которые отчисляются регулярно.

Таким образом, каждый арендодатель решает вопрос применения ПНС в индивидуальном порядке, с учетом собственных вычислений доходов и расходов.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Основания для получения патента.

Для того, чтобы приобрести патент, налогоплательщик должен соответствовать следующим критериям:

• Являться владельцем недвижимости, которая будет сдаваться в аренду.
• Иметь статус индивидуального предпринимателя.

В последнем случае закон также предусматривает некоторые ограничения для ИП, желающего приобрести патент.

1. В случае привлечения наемных работников, их число не должно превышать 15 для всех видов предпринимательской деятельности.
   • «При применении патентной системы налогообложения индивидуальный предприниматель вправе привлекать наемных работников, в том числе по договорам гражданско-правового характера. При этом средняя численность наемных работников, определяемая в порядке, устанавливаемом федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области статистики, не должна превышать за налоговый период 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем (п. 5 ст. 346.43 НК РФ)».
2. Общий доход за 12 месяцев не должен превышать 60 млн. рублей.

При этом важно учитывать, что если арендодатель планирует сдавать больше одного объекта недвижимости, ему нужно приобрести отдельный патент на каждый из них.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Процедура получения патента.

Чтобы получить патент, нужно следовать определенному алгоритму:

1. Зарегистрироваться в качестве ИП, представив следующие документы:
   • Заявление о постановке на учет (заполняется по установленной форме).
   • Чек об оплате госпошлины в размере 800 рублей.
   • Паспорт (копия).
2. Выбрать патентную систему налогообложения, написав соответствующее заявление после получения статуса ИП. Его можно подать одновременно с регистрацией ИП, либо за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по данной форме налогообложения.
3. Оплатить патент. Сделать это можно в полном объеме либо частично, в зависимости от срока его действия.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Стоимость и срок действия.

Патент можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на один календарный год. Законодательно, стоимость патента не является фиксированной и исчисляется как процент от возможного дохода.

Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п.1 ст. 345.51 НК РФ).

Окончательная цена патента зависит от места, в котором располагается квартира и ее площади. Так, для Москвы в 2017 году действуют следующие расценки в зависимости от размера и расположения:

• До 50 кв. м - от 12600 руб. до 27000 руб.
• 50 кв. м. - 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
• 75 кв. м. - 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
• 100 кв. м. - 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
• 200 кв. м. - 300 кв. м. -    от 126000 до 270000 руб.
• 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
• Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.

Для Санкт – Петербурга стоимость патента зависит от площади квартиры:

• До 70 кв. м. – 24000 руб.
• 70 кв. м. – 150 кв. м. – 54000 руб.
• Свыше 150 кв. м. – 84000 руб.

Для остальных регионов цена годового патента рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного субъекта. Узнать стоимость можно на сайте налоговых органов, найдя в поиске свой населенный пункт.

При этом стоит учитывать, что стоимость также зависит от срока, чем меньше времени будет действовать патент, тем ниже будет его цена.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Уплата налога.

Оплата налога также зависит от периода его действия. Если патент приобретен на полгода, необходимо сразу внести всю сумму его стоимости. А если его срок больше 6 месяцев, оплату можно произвести в два этапа:

• 1/3 оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения.
• 2/3 до окончания периода действия патента (п. 2 ст. 346.51 НК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Социальные и иные взносы.

Взносы ИП зависят от наличия работников и их количества. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наемных служащих, поэтому владелец недвижимости должен уплатить только:

• 26% в ПФ.
• 5,1% в ФФОМС.

Также ИП может дополнительно внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности. Данный платеж не относится к обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Признание патента недействительным.

Патент будет признан недействительным, если:

• Предпринимательская деятельность прекращена.
• Превышены ограничения, установленные законом (число работников и максимальный годовой доход).
• Оплата не внесена в установленные сроки.

Во всех этих случаях в налоговый орган подается заявление от лица ИП о переходе на другую систему налогообложения. Если предпринимательская деятельность будет продолжена на основании ставшего недействительным патента, на гражданина будет наложен административный штраф и взыскана неуплаченная сумма.

Таким образом, ПНС, как и любой другой вариант налогообложения имеет свои особенности, которые следует учитывать при решении о его приобретении.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Что если сдается несколько объектов недвижимости.

В этом случае необходимо приобрести патент на каждую жилплощадь по соответствующей стоимости. В противном случае это будет признано уклонением от налоговых обязательств.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Можно ли приобрести патент, если не ИП.

Да, подобная возможность предусмотрена и для физических лиц, не желающих регистрировать ИП. При этом срок действия патента для них будет составлять от 1 дня до 6 месяцев.

Вернуться к содержанию ↑

 

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ