Покупка арестованного имущества, квартиры у банка. Как это делается и что будет с прежним владельцем?

Если должник не выплачивает кредитору необходимую сумму, на его имущество может быть наложен арест. В дальнейшем для погашения задолженности происходит реализация арестованного имущество. Этим может заниматься сам собственник, банк или служба судебных приставов. Расскажем, как происходит продажа арестованного имущества и что нужно учитывать при покупке такой недвижимости.

 

 

○ Что такое «арестованное имущество»?

Наложение ареста – это принудительная мера исполнения судебного решения о взыскании долга с заемщика. Собственник не вправе распоряжаться арестованным имуществом по своему усмотрению.

Арест может быть осуществлен исключительно сотрудниками ФССП при наличии соответствующего решения суда. Нельзя арестовать имущество, если его стоимость несоизмерима с размером долга.

К примеру, нельзя арестовать автомобиль, если сумма задолженности и судебных издержек не превышает 1/3 от оценочной стоимости имущества.

Пункт 1 ст. 80 ФЗ № 229 от 02.10.2007:
Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

✔ Недвижимость.

Недвижимое имущество арестовывается за долги в последнюю очередь. Если жилье единственное, оно вообще не подлежит взысканию. На него может быть наложено обременение, но принудительная продажа незаконна.

Исключением будет ситуация, когда квартира приобреталась в ипотеку и выступает в качестве залогового имущества. В таком случае она может быть арестована.

В дальнейшем недвижимость продается, а вырученные средства идут в счет погашения кредита. Если после этого часть средств остается, она передается должнику.

✔ Автотранспортное средство.

Автомобиль может быть арестован в том случае, когда это целесообразно относительно суммы задолженности.

Нередки ситуации, когда собственник отказывается предоставлять транспортное средство судебным приставам. Лучше не усугублять положение, так как в этом случае автомобиль будет включен в базу со статусом «автоугон».

✔ Предметы культуры и искусства.

Предметы культуры и искусства могут быть арестованы за долги в первую очередь, так как относятся к роскоши, то есть не являются вещами первой необходимости, как, скажем единственное жилье.

Однако и в этом случае предварительно привлекаются специалисты для проведения оценочных работ. Если стоимость предметов культуры и искусства значительно превышает сумму долга, арест можно оспорить.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Можно ли купить арестованное имущество у банка?

Купить арестованное имущество можно одним из трех способов:

1. У должника, если он согласовал свои действия с банком. В этом случае стоимость квартиры не будет отличаться от среднерыночной или будет отличаться незначительно.
2. У банка через аккредитованное риэлторское агентство. Банк не имеет права продавать что-либо, поэтому непосредственной реализацией будет заниматься агентство недвижимости, с которым у банка заключен договор. Цена зависит от агентства.
3. Участие в открытых торгах. В этом случае просмотр квартиры невозможен. Кроме того, потребуется сразу внести залог, который возвращается в случае проигрыша на аукционе.

Обычно реализация происходит по следующей схеме: банк оформляет с должником договор о переходе имущественных прав на квартиру, затем происходит продажа, погашение долга, а то, что остается подлежит возврату бывшему владельцу.

✔ Особенности покупки.

Покупка такой квартиры отличается от приобретения свободного имущества. Лучше всего для покупателя принять участие в торгах или покупать квартиру с участием банка. Как правило, правоустанавливающие документы хранятся у кредитора, поэтому при покупке у должника ознакомиться с ними не удастся.

При этом продавец может оказаться недобросовестным. К примеру, он может потребовать задаток у нескольких лиц, а доказать использование обманной схемы потом будет проблематично.

✔ Документальная составляющая.

При покупке на аукционе от покупателя потребуется перечисление залога в качестве гарантии участия в торгах. Он должен предоставить банковские документы о перечислении денежных средств и общегражданский паспорт. Если покупка осуществляется у должника или банка, то достаточно паспорта.

В свою очередь, продавец обязан предоставить все документы, касающиеся реализуемого объекта. Это может быть:

• Ипотечный договор.
• Выписка из ЕГРН.
• Справка из банка о сумме долга.
• Постановление суда.
• Исполнительный лист.
• Разрешение от банка на реализацию квартиры.
• Договор банка и агентства недвижимости.
• Иные документы, имеющие отношение к делу.

Не стоит вносить предоплату (исключением являются торги) до изучения документов и составления предварительного договора купли-продажи.

✔ Договор между покупателем и банком.

Если квартира приобретается через открытые торги, то заменять договор будет протокол об итогах.

При покупке квартиры у банка в договоре обязательно прописывается сумма долга, порядок снятия обременения и способ перечисления суммы. Существенными условиями будут данные сторон, идентификационные сведения о квартире и информация о цене.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что будет с прежним владельцем?

Прежний владелец после продажи квартиры не будет иметь на нее никаких прав. После регистрации перехода имущественных прав в Росреестре покупатель становится полноправным собственником жилья.

✔ Может ли он остаться проживать в недвижимости?

После продажи квартиры все проблемы, связанные с этой недвижимостью, банка не касаются. Решать их будет собственник.

Нужно учитывать, что не все должники согласны с арестом и продажей имущества. Вполне вероятно, что бывший владелец откажется выезжать с жилплощади. В этом случае нужно обращаться в полицию и службу судебных приставов.

✔ Как выписать бывшего владельца?

Если бывший владелец отказывается выписываться из квартиры, новому собственнику придется действовать через суд.

Потребуется обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры и предоставить все необходимые документы, относящиеся к делу.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Риски покупки такого жилья

Конечно, покупка обремененного жилья имеет свои риски:

1. Предварительный просмотр квартиры недоступен для покупателя.
2. Оценить жилье можно будет только по внешним признакам.
3. Бывшие владельцы могут быть не согласны с решением суда и попытаются обжаловать его.
4. Необходимость снятия обременения после приобретения.

В целом, арестованное имущество – выгодное приобретение. Однако нужно помнить о рисках и быть начеку.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Если квартира была в залоге непродолжительное время и залоговая организация выставила ее на торги, не уведомив собственника, будет ли аннулирован договор купли-продажи, если собственник не согласиться с ним?

Если собственник не согласен с выставлением квартиры на торги, он вправе подать иск в суд. В этом случае действия залоговой организации незаконны, поэтому, скорее всего, суд примет решение об аннулировании договора купли-продажи.

✔ Квартира была обращена в собственность банка, вернут ли после ее продажи уплаченные ранее денежные средства?

Если после продажи квартиры и погашения задолженности останется часть средств, они будут переданы должнику. Банк не может претендовать на деньги заемщика. Он вправе «забрать» только ту сумму, которая была выдана в кредит.

Вернуться к содержанию ↑