Кто обладает преимущественным правом покупки долей в квартире? Как оформляются документы, уведомления и извещения.

Продажа доли или комнаты связана с определенными трудностями. Помимо расширенного пакета документации это еще и необходимость соблюдения преимущественного права покупки.
Что это такое, как его нужно оформлять и чем грозит его несоблюдение, будет рассмотрено в представленной статье.

 

 

○ Что такое преимущественное право на покупку доли или комнаты в квартире?

Это право другого собственника или соседа получить предложение о покупке реализуемой квартиры до того, как она будет предложена стороннему покупателю. Оно регулируется Гражданским кодексом РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, продавец должен убедиться в том, что все сособственники или соседи по коммуналке уведомлены о планируемой сделке и не хотят использовать свое право преимущественной покупки. Отказ должен быть зафиксирован в письменной форме.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие проблемы могут возникнуть при продаже доли?

Общая долевая собственность предполагает риск возникновения разногласий между совладельцами недвижимости.

Например, они могут создавать препятствия при продаже доли, мешая ее реализации. Рассмотрим, с какими проблемами чаще всего сталкиваются дольщики при планировании сделки купли-продажи.

✔ Другие дольщики отказываются принять уведомление о продаже.

В этом случае нужно иметь доказательство соблюдения необходимых условий с вашей стороны. Для этого уведомление о планируемой продаже нужно направить заказным письмом с уведомлением о получении.

Если сособственников не будет дома в момент доставки письма, они получат извещение, что им необходимо забрать его в почтовом отделении в течение 30 дней. Если и этой возможностью они не воспользуются, можно приступать к продаже доли третьим лицам, потому что свою обязанность по соблюдению преимущественного права покупки вы выполнили.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст. 165.1 ГК РФ).

✔ Другие дольщики сначала не хотели покупать долю в квартире, а после продажи подали в суд.

В этом случае вам также нужно доказать факт соблюдения преимущественного права покупки. Если сособственники отказались от покупки доли в письменном виде, это является доказательством того, что вы выполнили свои обязательства по их уведомлению.

А если письменного отказа нет, суду нужно предъявить почтовые квитанции об отправке уведомлений и соблюдении положенного срока ожидания ответа (30 дней).

✔ Продажа при условии, что один из дольщиков несовершеннолетний.

В этом случае для возможности совершения сделки купли-продажи, нужно получить согласие органов опеки и попечительства, доказав, что права несовершеннолетнего не нарушаются. А для этого нужно приобрести для несовершеннолетнего собственника долю, не меньше продаваемой.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (п.2 ст.37 ГК РФ).

✔ Несколько дольщиков проявили желание на покупку.

В этом случае продавец вправе сам сделать выбор, потому что для заключения сделки требуется согласие обеих сторон. Если продавец изначально решил, кому будет продавать свою долю из совладельцев, он может даже не уведомлять остальных дольщиков. Объясняется это тем, что необходимость соблюдения права преимущественной покупки появляется только тогда, когда в роли покупателя выступает стороннее лицо, не входящее в число совладельцев.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать рисков?

Чтобы минимизировать возможность оспаривания сделки, нужно не только соблюсти преимущественное право покупки, но и иметь доказательства своей добросовестности. Рассмотрим подробнее, как это сделать.

✔ Правильное извещение собственников.

Крайне не рекомендуется ставить в известность сособственников устно или по телефону. В этом случае никаких доказательств соблюдения права преимущественной покупки у вас не будет. Самый надежный способ – направить заказное письмо с уведомление о продаже и условиями сделки.

Не стоит забывать о том, что у дольщиков есть 3 месяца на оспаривание продажи с момента подписания договора. А почтовые квитанции станут доказательством того, что преимущественное право покупки было вами соблюдено.

✔ Письменный отказ.

Если остальные собственники не хотят приобретать вашу долю, им необходимо написать письменный отказ от покупки и заверить его нотариально. Наличие такого документа будет доказательством добросовестности сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Можно ли обойти преимущественное право?

Если вы хотите продать свою долю конкретному лицу не из числа совладельцев, вы можете обойти преимущественное право покупки несколькими путями:

1. Оформлением договора дарения. Преимущественное право покупки действует только для возмездных сделок, поэтому подарить свою часть квартиры вы можете кому угодно. Но здесь нужно учитывать, что если договор дарения будет прикрывать факт получения денег от продажи, такая сделка будет признана притворной (п.2 ст.170 ГК РФ).
2. Завышением стоимости доли. В договоре указывается одна цена, а фактически передается другая. При обнаружении подобного факта сделка также будет признана ничтожной.
3. Оформлением залога. Продавец берет заем у будущего покупателя, подписывая официальный документ. Затем он пишет отступное, в результате чего займодавец отказывается от средств, переданных в долг, а продавец взамен передает ему свою долю. Здесь нужно учитывать, что государственной регистрации подлежит как договор залога, так и соглашение об отступном.

Таким образом, продажа доли связана со многими нюансами, несоблюдение которых грозит риском признания сделки недействительной.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Соседи уведомили о продаже комнаты, предложили нам купить комнату, но сумму указали гораздо большую, чем стоимость комнаты. Что делать?

Продавец должен предложить вам равные условия, т.е. такую же цену, за которую он планирует продавать ее стороннему лицу (п.1 ст.250 ГК РФ). Вы можете отказаться от покупки и затем оспорить сделку, если она будет заключена по цене меньше предложенной вам.

✔ Продали комнату в квартире, но потом соседи заявили о том, что им не предлагали ее купить, как доказать обратное?

Это можно доказать при наличии почтовых квитанций об отправке уведомлений заказным письмом. Также уведомления могут быть заверены нотариально, если передаются лично в руки.

Вернуться к содержанию ↑

 

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ