Предварительный договор купли продажи квартиры. Как грамотно оформить, пример договора.

Комментарии: 4

Спросить у юриста быстрее чем искать! Ответ за 5 минут

17 юристов готовых сейчас ответить.
Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



Желание в будущем продать или купить квартиру может быть выражено сторонами в специальном соглашении, именуемом предварительным договор купли-продажи. Обязательно ли его заключать и какие юридические последствия составления такого документа? Сможет ли он заменить договор купли-продажи? Сегодня я постараюсь ответить на эти вопросы и расскажу, для чего и как правильно составлять предварительное соглашение.

 

 

Что такое предварительный договор.

Предварительный договор – это обязательство сторон заключить сделку по передаче имущества в будущем на впредь оговоренных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный договор и основной – два разных документа. Первый из которых свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Особенности предварительного договора:

  • заключается в той же форме, что и основной договор, содержит те же условия;
  • не требует регистрации в Росреестре;
  • не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
  • расторгнуть предварительный договор можно по согласию сторон;
  • в некоторых случаях он может послужить основанием для обращения в суд стороной, требующей исполнения обязательства от уклоняющегося от сделки контрагента.

Чаще всего к составлению предварительного договора прибегают в таких случаях:

  • жилье приобретается в ипотеку, и банк обязывает стороны договориться о сделке;
  • покупатель вносит задаток или аванс, включив положение о нем в предварительный договор;
  • не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
  • предмет сделки не готов по тем или иным причинам к продаже (например, не выписались квартиранты или готовится альтернативная сделка);
  • по требованию застройщика.

Вернуться к содержанию ↑

 

Что должно быть отражено в договоре?

Стороны должны относится к заключению договора со всей серьезностью. Ведь основная сделка оформляется на тех же условиях.

Предмет договора.

Описание предмета договора – существенное условие соглашения о купле-продаже недвижимости (ст. 554 ГК РФ).

Индивидуализация недвижимости осуществляется путем указания ее:

  • местонахождения и конкретного адреса;
  • кадастрового номера;
  • общей и жилой площади;
  • количества комнат;
  • состояния;
  • других свойств, определенных проектной документацией. 

Эти сведения сверяются со справкой из БТИ или выпиской из Росреестра.

Цена договора.

Цена договора – второе существенное его условие (ст. 555 ГК РФ).

Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, желательно зафиксировать в договоре положение о том, что цена изменению не подлежит.

Третьи лица, имеющие регистрацию на территории жилья.

Права третьих лиц на жилплощадь отражаются в договоре на основании ст. 558 ГК РФ. Предупреждать о них покупателя обязательно, так как он может оспорить сделку, узнав о том, что в квартире кто-то проживает или зарегистрирован.

Если жильцы временные, в предварительном договоре желательно указать сроки снятия их с регистрации.

Права и обязанности сторон.

Так как предварительный договор свидетельствует лишь о намерениях, в нем должна быть прописана обоюдная обязанность сторон заключить сделку в установленный срок.

Правами сторон могут быть:

  • возможность расторгнуть предварительный договор по взаимному согласию;
  • возможность требовать исполнения обязанностей по договору;
  • возможность истребовать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательства. 

Документы.

Обязательно следует проверить правоустанавливающую документацию продавца на квартиру.

Также следует потребовать от владельца Выписку из ЕГРН или Свидетельство о госрегистрации собственности. Данные об этих документах (их номера, орган, место и дата выдачи) заносятся в предварительный договор.

Если документы на данный момент отсутствуют (такое бывает, например, когда продавец еще не оформил право собственности на себя окончательно), необходимо зафиксировать правовой статус квартиры на текущий момент, указать ее владельца и причины полагать, что имущество перейдет к продавцу.

Также желательно в договор включить положение о том, что квартира свободна от всякого рода обременений.

Дополнительные расходы и срок.

В предварительном договоре не лишним будет указать порядок распределения расходов между сторонами. Дополнительные траты могут быть связаны с арендой банковских ячеек, оплатой нотариальных услуг, госрегистрацией прав в Росреестре и т.д.

Срок предварительного договора может быть указан как временной период, после истечения которого необходимо будет заключить основное соглашение, или в виде конкретной даты.

Если стороны по каким-либо причинам не указали срок, предполагается, что основной документ должен быть заключен на протяжении года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). 

Вернуться к содержанию ↑

 

Гарантии и риски предварительного договора купли-продажи.

Не следует легкомысленно относиться к заключению предварительного договора. Составление документа – уже в некотором роде гарантия осуществления сделки в будущем. Вместе с тем, нужно помнить о том, что заключение договора не убережет от возможных рисков и махинаций. Разберем их конкретнее.

Гарантии предварительного договора.

Основной гарантией будущей сделки является невозможность внесения изменений в условия предварительного договора. То есть, покупатель может быть уверен, что он получит квартиру в порядке и на условиях, прописанных в документе.

Другой гарантией договора является возможность судебного понуждения к заключению сделки. Если сторона в срок, указанный в договоре, уклоняется от заключения основного соглашения, контрагент в течение 6 месяцев может подать иск в суд с требованием обязать ее осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Полугодовой срок отсчитывается со дня, когда обязательство должно было быть исполнено.

В этой ситуации основной договор заключается на условиях, прописанных судьей в решении (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Риски предварительного договора.

Наибольший риск связан с отсутствием регистрации предварительного договора. Деньги, переданные по такому документу, можно просто-напросто не вернуть и доказать что-либо будет сложно.

Если же денежные средства между сторонами не передавались, рисковать особо нечем – в случае отказа контрагентов от сделки, она не влечет для них никаких юридических последствий (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Отсутствие гарантии получения квартиры.

Предварительный договор свидетельствует лишь о намерении сторон и не подлежит госрегистрации. Основание для передачи квартиры – это основной договор, и никак не предварительный.

Обращение в суд с просьбой о принудительном заключении договора поможет истцу выиграть дело только в случае, если предварительное соглашение оформлено надлежащим образом и не признано незаключенным. 

Признание предварительного договора незаключенным.

Договор, по которому стороны не достигли соглашения по условиям, считающимся существенными, признается незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

То есть, истец, обратившись в суд с требованием о принудительном исполнении обязательства другой стороной, ничего не добьется, если контрагент докажет факт отсутствия заключенного договора.

Двойная продажа.

Отсутствие необходимости регистрации прав в Росреестре имеет крайне нежелательное последствие – риск двойной продажи (оформления сделки с несколькими покупателями).

Помните о вероятности махинаций с недвижимостью. Не передавайте деньги до заключения основного договора или оформляйте передачу средств документально.

Утрата денежных средств.

Наибольший риск несут покупатели квартиры в новостройке. Застройщики часто предлагают заключить им предварительный ДДУ, что абсолютно не является гарантией получения жилья.

Даже если суд обяжет недобросовестного застройщика вернуть деньги покупателю, взыскать дополнительные расходы, понесенные из-за срыва сделки, будет нереально.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

Вложили деньги в долевое строительство по предварительному договору, но застройщик обанкротился, можно ли вернуть деньги?

Ситуация действительно неприятная. При возможности подтвердить передачу денег застройщику, у Вас есть один вариант вернуть деньги – выступить кредитором в деле о банкротстве, заявив свои требования о возвращении вложенных средств. К сожалению, шанс на возвращение денег невысок. Процедура банкротства длительная, удовлетворить требования кредиторов возможно только после продажи имущества банкрота. К тому же, требования кредиторов по подобным сделкам удовлетворяются в последнюю очередь (п. 4 ст. 134 Закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Заключили с продавцом договор предварительной продажи, но потом выяснилось, что нашу квартиру купили другие люди. Что делать?

Заявить иск в суд о возврате денежных средств. Так как сделка не была оформлена в Росреестре, доказать свои права на квартиру Вам будет крайне трудно. К иску приложите документальное подтверждение перевода денег продавцу, без него вернуть уплаченную сумму невозможно.

Вернуться к содержанию ↑

 

Видео

Специалист Центра Недвижимости расскажет Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ


Сохраните страницу в cоцcетях:

Нашли ответ? Если нет, то задайте его нашим юристам:

17 юристов готовых сейчас ответить. Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



Комментарии

Здравствуйте. Заключили предварительный договор с застройщиком. Позже узнали, что такой документ не является правоустанавливающим. Скажите, можно ли обязать застройщика заключить с нами нормальный договор?

Здравствуйте. Для начала выясните, почему застройщик заключил именно предварительный договор. Иногда это связано просто с недостатком разрешительной документации на строительство и следует просто подождать.

Если же это не так, внимательно прочитайте договор. Суды допускают ситуацию, когда предварительный договор признается основным. Это возможно при наличии двух условий: 1) застройщик действительно является таковым и у него есть вся разрешительная документация на строительство; 2) предварительный договор имеет все существенные условия сделки (п. 9 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года). 

Добрый день. Можно ли в предварительном договоре прописать штраф за срыв сроков заключения основного соглашения?

Здравствуйте. Да. Вы можете прописать в договоре любые условия, которые считаете необходимыми. Кроме того, вне зависимости от того, пропишите ли Вы обязательство по уплате пени, должник, просрочивший исполнение обязательства все равно понесет убытки на основании п. 1 ст. 405 ГК РФ.

Добавить комментарий