Как правильно и безопасно приобрести ипотечную квартиру? Нюансы покупки обремененной недвижимости.

Комментарии: 4

Спросить у юриста быстрее чем искать! Ответ за 5 минут

17 юристов готовых сейчас ответить.
Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



На рынке достаточно часто встречаются предложения о продаже квартиры, находящейся в ипотеке. Сразу бросается в глаза цена на такую недвижимость – она обычно ниже рыночной на 15-20 %.
Можно ли купить такое жилье? Действительно ли оно дешевле? Как провести сделку?
В статье я постараюсь ответить на все эти вопросы, описать процедуру покупки квартиры в ипотеке у продавца и дать несколько практических рекомендаций.

 

Содержание статьи

○ Основные особенности ипотечной квартиры

○ Что такое обременение квартиры?

○ Как купить ипотечное жилье у продавца собственника?

  Согласование сделки с банком и получение разрешения на продажу
  Осмотр квартиры

  Составление авансового договора
  Составление договора купли-продажи
  Акт приема и передачи
  Способ окончательного расчета

○  Риски при покупке ипотечного жилья

  Признание сделки недействительной
  Мошенничество при передаче аванса
  Прописанные люди

○  Советы юриста:

 Покупка ипотечного жилья оказалась проблемой, так как после осуществления сделки и передачи денег выяснилось, что продавец не был владельцем квартиры и подделал документы, банк при этом был обманут тоже. Как вернуть деньги или отвоевать квартиру?
 В ипотечной квартире есть прописанный ребенок, владелец об этом не предупредил. Можно ли выписать этого ребенка и стоит ли покупать такую квартиру?

○  Видео

 

○ Основные особенности ипотечной квартиры

Покупателю не следует переживать по поводу приобретения такой недвижимости.
Во-первых, права собственника на квартиру принадлежат продавцу.
Во-вторых, это законная схема купли-продажи.

Преимущества покупки ипотечной квартиры:

  • Более выгодная цена.
  • Квартира проверяется банком, поэтому по поводу ее «истории» можно не переживать.
  • Бнк по требованию клиента предоставляет юридическое сопровождение сделки.

Правда ли, что цена на такую квартиру будет ниже? Да. Почему так? Особенностью квартиры является то, что она находится в залоге у банка, что является так называемым обременением недвижимости.

Не все хотят иметь дело с банками и дополнительной волокитой со снятием обременения в Росреестре, поэтому цена на такую квартиру часто оказывается ниже рыночной.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что такое обременение квартиры?

Обременение квартиры – это ограничение в правах распоряжения недвижимым имуществом, подлежащее регистрации в Росреестре.

Лицо, взявшее квартиру в ипотеку, вносится в ЕГРН как собственник жилья, также в Реестр вносятся данные о банке-залогодержателе недвижимости. Полная свобода действий относительно квартиры предоставляется собственнику лишь после снятия обременения.

Поэтому покупателю, необходимо понимать, что прежде, чем приобрести квартиру, продавцу необходимо погасить долг перед залогодержателем.

Существует еще один вариант покупки такой недвижимости – взять также ее в ипотеку. В этом случае сделка проводится с разрешения и под контролем банка. Новый собственник заносится в Росреестр, но ограничение на квартиру остается.

Продавец не вправе умолчать о наличии обременения:

«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.» (п. 1 ст. 460 ГК РФ)

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как купить ипотечное жилье у продавца собственника?

Нижеприведенный алгоритм не единственный, существуют и другие схемы покупки ипотечного жилья. Я опишу порядок действий покупателя, являющийся наименее рискованным и наиболее правильным с точки зрения закона. 

Согласование сделки с банком и получение разрешения на продажу

Поинтересуйтесь у продавца, поставил ли он в известность банк о предстоящей продаже. Часто в кредитных договорах финансовое учреждение запрещает досрочно погашать долг или обязывает предупреждать об этом заранее.

Предупредить банк желательно о предстоящей сделке в письменной форме. Тем более, в некоторых случаях финансовые учреждения готовы помочь со сделкой или взять ее подготовку на себя.

Обращение в банк необходимо, если покупатель заранее задумывается о том, как проверить долги по ипотеке. Сделать это можно, попросив у кредитора справку об остатке долга.

Согласование сделки с банком обязательно для продавцов, желающих продать квартиру не за полную стоимость, а перевести долг по кредиту на покупателя (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

Осмотр квартиры

Осмотр квартиры является правом покупателя, осуществляется он абсолютно бесплатно.

Перед осмотром рекомендую взять Выписку из Домовой книги (выдает обычно обслуживающий ЖЭУ), а также Выписку из ЕГРН.

Продавец не должен препятствовать Вам в предоставлении этих документов. Осматривая жилье, сверьте документальные данные и фактическую ситуацию в квартире. 

Составление авансового договора

Аванс – денежная сумма, уплачиваемая покупателем продавцу, в счет будущего платежа по сделке.

Покупатель заинтересован в документальном подтверждении передачи денег продавцу, поэтому при передаче аванса следует заключить договор.

Особенностью этого платежа является отсутствие ответственности сторон. Поэтому рекомендуется в договоре прописать положение о том, что аванс подлежит возврату покупателю в случае обнаружения обстоятельств, препятствующих сделке. Не вписав данный пункт в документ, покупатель рискует остаться ни с чем.

Роль авансового договора может также выполнять предварительный договор-купли продажи, свидетельствующий о намерениях сторон.

Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Удостоверение не требуется.

Обязательные условия договора:

  • Предмет.
  • Цена и порядок расчетов.
  • Перечень лиц, зарегистрированных в квартире.

Стороны по своему усмотрению могут договориться о дополнительных условиях и прописать их в документе. Например, о сроке передачи квартиры, порядке освобождения помещения продавцом, об обязанности продавца внести задолженность по коммунальным платежам и т.д.

При составлении договора покупатель должен убедиться в наличии у продавца таких документов:

  • Подтверждения права собственности.
  • Кадастрового паспорта (если квартира не стоит на кадастровом учете).
  • Согласия супруга на продажу (если жилье является совместно нажитым имуществом).
  • Согласия органов опеки (если одним из собственников выступает ребенок).
  • Письменного согласия банка-кредитора (если кредит еще не погашен).

Указанные документы требуются для дальнейшей регистрации права собственности.

Акт приема и передачи

Фактическая передача квартиры сопровождается составлением специального передаточного документа (ст. 556 ГК РФ).

Акт подписывается сторонами после визуального осмотра квартиры и проверки наличия долга по коммунальным платежам. Перед составлением документа покупатель вправе потребовать от продавца устранения выявленных технических неисправностей.

Передаточный акт должен содержать:

  • Название документа.
  • Дату и место составления.
  • Паспортные данные и реквизиты сторон.
  • Ссылку на договор.
  • Описание квартиры.
  • Подписи.

В ряде регионов передаточный акт требуется для регистрации прав собственности в Росреестре. Но в некоторых городах, например, в Москве и в Санкт-Петербурге он составляется после регистрации прав в ЕГРН. Таким образом, момент составления акта следует уточнить у регистратора.

Способ окончательного расчета

Существует несколько видов расчета:

  • Наличными без посредников.
  • По безналу с помощью аккредитива.
  • Через депозит нотариуса.
  • Через банковскую ячейку.

Наиболее удобным, безопасным и недорогим способом считается последний. О нем я расскажу подробнее. Порядок действий при передаче денег такой:

  • Покупатель арендует у банка-кредитора две ячейки.
  • Стороны сделки приходят в банк, покупатель вносит в одну ячейку деньги в размере остатка по кредиту, в другую – деньги, уже уплаченные продавцом по кредиту.
  • Банк изымает деньги из первой ячейки, закрывает кредит и снимает обременение в виде залога.
  • После проведения сделки и регистрации прав в Росреестре продавец получает доступ к своей ячейке.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Риски при покупке ипотечного жилья

Сделки с недвижимостью всегда связаны с риском. Рассмотрим наиболее частые махинации с продажей ипотечной квартиры.

Признание сделки недействительной

Даже проведенная с соблюдением закона сделка может быть оспорена любым заинтересованным лицом вследствие наличия одного из следующих фактов:

  • Нет необходимого согласия третьего лица (например, банка или супруга).
  • Сделку проводил несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин.
  • Продавец не мог в полной мере руководить своими действиями.
  • Сделка осуществлялась под влиянием обмана или вследствие введения в заблуждения.
  • Квартира продана под влиянием угрозы, насилия, стечения сложных обстоятельств.

Последствия признания сделки недействительной указаны в п. 2 ст. 167 ГК РФ:

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.»

Мошенничество при передаче аванса

В сделках с ипотечными квартирами часто действует такая схема:

1) Покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка долга по кредиту.
2) Продавец закрывает кредитный договор.
3) Обременение с квартиры снимается, а покупатель остается ни с чем.

Чтобы предупредить возможность махинации, необходимо:

  • Передавать деньги только вместе с составлением сопутствующего документа.
  • Проводить сделку под контролем банка.
  • Предоставлять доступ к деньгам продавцу только после завершения сделки.

Прописанные люди

Продавец обязан предупреждать покупателя о наличии «левых» людей в квартире (ст. 460 ГК РФ). Неисполнение этого требования закона является основанием для признания сделки недействительной.

Проверить недвижимость на наличие прописанных граждан можно, обратившись в паспортный стол за Расширенной выпиской из Домовой книги.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

Покупка ипотечного жилья оказалась проблемой, так как после осуществления сделки и передачи денег выяснилось, что продавец не был владельцем квартиры и подделал документы, банк при этом был обманут тоже. Как вернуть деньги или отвоевать квартиру?

Обратитесь в суд с требованием о возврате денег. Такое получение денежных средств считается незаконным обогащением и подлежит возврату на основании ст. 1102 ГК РФ.
Кроме того, действия мошенника уголовно наказуемы. Подайте иск о мошеннических действиях в отношении Вас и банка.

✔ В ипотечной квартире есть прописанный ребенок, владелец об этом не предупредил. Можно ли выписать этого ребенка и стоит ли покупать такую квартиру?

Хотя действия продавца и не соответствуют закону, ребенка «в никуда» выписать нельзя. Лучше сразу откажитесь от сделки. Если Вы уже заключили договор, Вы вправе обратиться в суд и признать сделку недействительной на основании п. 2 ст. 179 ГК РФ.

Вернуться к содержанию ↑

 

Видео

Ведущий специалист по недвижимости Саблий Юрий подробно расскажет по продаже ипотечной квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ


Сохраните страницу в cоцcетях:

Нашли ответ? Если нет, то задайте его нашим юристам:

17 юристов готовых сейчас ответить. Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



Комментарии

Добрый день. Нашли ипотечную квартиру и необходимую сумму для погашения кредита. Скажите, какой лучше оформлять договор, свидетельствующий о передаче денег, – о задатке или об авансе?

Здравствуйте. Оформляйте договор о задатке. Он подразумевает в большей степени финансовую ответственность сторон. В любом случае прописывайте в договоре возможность возврата денег в случае отказа от сделки.

Добрый день. Могу ли я купить ипотечную квартиру также в ипотеку?

Здравствуйте. Да. Банки могут дать согласие на такую сделку при условии, что Вы платежеспособное лицо. Поэтому лучше о такой возможности поинтересуйтесь в финансовом учреждении.

Добавить комментарий