Продажа квартиры и покупка новой. Какие налоги платить и когда, получение вычетов.

Комментарии: 4

Спросить у юриста быстрее чем искать! Ответ за 5 минут

17 юристов готовых сейчас ответить.
Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



Чаще всего единственный способ расширить или уменьшить жилплощадь – продать деньги и купить за вырученные средства новое. На практике такая схема очень распространена, применяется она в 70-80 % случаев сделок с квартирами.
Сегодня я расскажу о том, как продать старую квартиру и приобрести новую. Как не остаться при этом без жилья и какие налоги необходимо будет заплатить.

 

Содержание статьи

○  Что такое альтернативная сделка по покупке жилья?

○  Что такое взаимозачет и чем он отличается от альтернативной сделки.

○  Алгоритм действий.

  Одновременный поиск покупателя на свое жилье и квартиры для себя
  Оформление залога для покупки квартиры
  Сбор необходимой документации для двух сделок
  Заключение договоров купли-продажи
  Оформление прав собственности на жилье.

○  Почему стоит обратиться к риелторам?

○  Сроки, в течение которых необходимо оформить документы.

○  Какие налоги придется заплатить?

○  Можно ли получить налоговый вычет?

○  Советы юриста:

  Купили квартиру с помощью альтернативной сделки, тут же продав свою. Теперь выяснилось, что риелторы нарушили закон и нам придется вернуть квартиру прежним владельцам, а нашу квартиру никто не вернет, что делать?
  Купили квартиру, но еще не обращались за налоговым вычетом, куда можно обратиться для его получения?

○  Видео.

 

○ Что такое альтернативная сделка по покупке жилья?

Альтернативная сделка – это продажа своей квартиры с одновременным приобретением новой. На практике очень редко встречаются ситуации, когда квартирами можно просто «поменяться», чаще всего покупатель Вашей квартиры и продавец, у которого Вы приобретаете квартиру, - разные лица. Таким образом, выстраивается цепочка из таких покупателей и продавцов, которые, реализовывают свою недвижимость и приобретают тут же другую.
Особенности такой сделки:

  • В сделке принимают участие минимум три участника.
  • Нет необходимости обмениваться деньгами - «спонсором» выступает покупатель, не продающий квартиру, его деньги переходят к конечному продавцу, если их не хватает, «промежуточное звено» (реализующее свое жилье и покупающее другое) доплачивает.
  • Договоры подписываются в один день.
  • Документы на регистрацию подаются также единовременно;
  • Деньги передаются преимущественно через банковские ячейки, доступ к ним продавец получает после проведения всех регистрационных процедур.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что такое взаимозачет и чем он отличается от альтернативной сделки.

Взаимозачет – сделка, при которой продается старая квартира с одновременным приобретением квартиры в новостройке. Покупка недвижимости от застройщика является основным отличием от альтернативной сделки.
Схема приобретения жилья по взаимозачету с одной стороны более удобна, чем альтернативная сделка – конечный вариант уже выбран, квартира в новостройке забронирована за клиентом, как правило, по фиксированной цене.
Минус схемы заключается в том, что на момент продажи старой квартиры, новая недвижимость еще может быть не достроена – приходится решать вопрос с местом жительства.  
В целом же, на практике такая схема используется и считается довольно выгодной, нужно лишь выбирать новостройку, уже готовую к сдаче в эксплуатацию.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Алгоритм действий.

Операция по единовременной продаже и покупке недвижимости может затянуться на длительное время. Необходимо не только найти покупателя и новую квартиру для себя, но и оформить сделку надлежащим образом с учетом возможных рисков.
Процедура единовременной продажи и покупки жилья проходит в несколько этапов.

Одновременный поиск покупателя на свое жилье и квартиры для себя

Поиски квартиры и покупателя желательно проводить параллельно, так как чем быстрее получится найти и то, и другое, тем меньше финансовых рисков Вы понесете, ведь рынок недвижимости отличается нестабильностью.
Если Вы нашли покупателя, но подходящий вариант квартиры еще не найден, обговорите с ним наперед условия сделки и объясните, что Вам необходимо время для поисков собственного жилья.
Если квартиру удалось найти быстрее, чем покупателя, необходимо убедить продавца квартиры немного подождать. Как это сделать?

Оформление залога для покупки квартиры

Одним из способов обеспечения исполнения обязательства является залог (ст. 329 ГК РФ).
Для чего залог на квартиру нужен и что это такое? Залог – денежная сумма, которой залогодатель подтверждает свои намерения относительно заключения сделки в будущем.
При оформлении сделки, залог возвращается. Чтобы в будущем не возникло проблем с его возвращением, необходимо оформить соответствующий письменный договор. Также можно заключить предварительное соглашение купли-продажи, где прописать положение о внесении залога.
При передаче денежных средств, не забудьте составить расписку с подписями обеих сторон.

Сбор необходимой документации для двух сделок

Когда квартира и покупатель найдены, проверяем наличие документов в отношении каждого из помещений:

  • Документа, подтверждающего право собственности на квартиру.
  • Кадастрового паспорта, если квартира не состоит на учете.
  • Согласия супруга на отчуждение жилья, если оно находится в совместной собственности.
  • Согласия органов опеки, если долю в недвижимости имеет несовершеннолетний;
  • Выписок из ЕГРН и из Домовой книги (нужны для прозрачности сделки).

Каждая из сторон должна иметь паспорт. Полномочия представителя должна подтверждать нотариальная доверенность.
Если квартира покупается в новостройке, пакет документов продавца будет зависеть от стадии готовности объекта. Если дом только строится, следует у застройщика проверить:

  • Проектную документацию.
  • План возведения объекта.
  • Право собственности на участок.
  • Разрешение на строительство.
  • Уставную документацию компании-застройщика.
  • Лицензию.   

Заключение договоров купли-продажи

Договоры заключаются в один день отдельно на каждую квартиру.
Из этого правила может быть исключение – сделки проходят в разных городах. В этом случае рекомендуется сразу оформить и договор, и право собственности на квартиру в одном городе, потом в другом.
Договоры заключаются в письменной форме, заверять их у нотариуса не обязательно. Существенными его условиями являются:

  • Предмет.
  • Цена.
  • Прописанные лица (если есть).

В дополнительных условиях рекомендуется прописать положение о том, что право собственности на объект, участвующий в альтернативной сделке, переходит новому владельцу только в том случае, если регистратор успешно зарегистрирует квартиры.
Наличие такого пункта в соглашении убережет Вас от возможности остаться без жилья в случае, если Вашу квартиру купят, а приобретенную Вами не зарегистрируют по какой-либо из причин.

Оформление прав собственности на жилье.

Право собственности на квартиру регистрируется в Росреестре в один день на обе квартиры. В эту госструктуру необходимо предоставить:

  • Паспорта участников сделки.
  • Договоры.
  • Документы, подтверждающие права собственности на недвижимость.
  • Заявления на регистрацию (составляются непосредственно перед подачей документации).
  • Квитанции об оплате госпошлины (госрегистрация одного объекта стоит 2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Регистратор вправе потребовать и другие документы, например, кадастровый паспорт или согласие супруга на продажу.
Право собственности на квартиру регистратор оформляет в течение 7 рабочих дней, если договора были заверены нотариально, ждать нужно меньше – всего 3 дня.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Почему стоит обратиться к риелторам?

Самостоятельно очень трудно учесть все нюансы сделки, быстро найти подходящую квартиру и правильно оформить договор.
Очевидные преимущества от работы с риелтором:

  • Специалист имеет опыт многоходовых операций.
  • Ускоряется поиск покупателя и новой квартиры.
  • Есть возможность получения своевременных консультаций по различным вопросам.
  • Квартир может быть несколько, как и несколько риелторов, поэтому лучше, чтобы Ваши интересы представлял также специалист, это убережет Вас от возможных махинаций.
  • Риелтор поможет проверить документацию и составить грамотно договоры.
  • Риелтор поможет с регистрацией права собственности и проследит, чтобы регистратор не отказал в регистрации или не приостановил ее.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Сроки, в течение которых необходимо оформить документы.

Получить документы на недвижимость от регистратора можно уже через 10 дней. Но на практике этот процесс часто затягивается.
Закон № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» содержит 55 оснований для приостановления регистрации (ст. 26). Если причины приостановления не будут своевременно устранены, регистратор отказывает в процедуре.
Приостановление регистрации нарушает интересы всех сторон сделки. Устранить причины приостановления необходимо в течение трех месяцев. Если загвоздка в недостаточном пакете документов – в течение одного месяца. На это время регистрация других квартир приостанавливается по заявлению участников сделки.
Если причин вовремя не устранить, стороны могут расторгнуть сделку на основании соглашения или через суд.
Чтобы не нарушить сроков, ход регистрации необходимо все время отслеживать. Сделать это можно на сайте Росреестра или позвонив регистратору.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие налоги придется заплатить?

Налог на доходы физически лиц уплачивается за прибыль, то есть, реализованную недвижимость.
Платить его не нужно, когда проданная квартира или ее часть:

  • Пребывала в собственности в 3 года – если она получена в подарок или в качестве наследства от близкого родственника.
  • Пребывала в собственности в 5 лет – в других случаях.
  • Стоит менее 1 миллиона рублей.

Если недвижимость, пребывала в собственности меньше, налог составляет 13 % от суммы, полученной за квартиру. Оплатить его нужно до 15 июля следующего календарного года.
Платить налоги при покупке квартиры не нужно.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Можно ли получить налоговый вычет?

Государство разрешает однократно воспользоваться продавцу или покупателю налоговым вычетом. То есть, продавцу можно не платить огромную сумму НДФЛ в казну, уменьшив налоговую базу, а покупателю сократить сумму налога в будущем. Но что делать, если в одном налоговом периоде мы и купили, и продали квартиру? Как посчитать сумму вычета?
Рассмотрим, что нам предлагает Налоговый кодекс.

  1. Продавец вправе получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей от стоимости квартиры (абз. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть, если он продал квартиру за 5 миллионов, налоговая база составит 4 миллиона (520 тыс.).
  2. Покупатель вправе уменьшить сумму будущих налогов на 2 миллиона (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
  3. Так как в одном лице представлены и покупатель, и продавец, разрешается сумму полученного дохода уменьшить на 1 миллион, а потом эту сумму уменьшить еще на 2 миллиона. То есть, с проданной квартиры за 5 миллионов можно заплатить НДФЛ в размере не 520 тысяч, а 260 тысяч. Но при этом вычет со второй квартиры мы не получим, так как право на него мы фактически использовали.

Если Вам эта схема кажется слишком сложной, можно отдельно получить вычет за продажу первой квартиры и покупку второй.
Внимание! В ст. 220 НК РФ есть следующее положение:

«Вместо получения имущественного налогового налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества»

.Граждане часто ошибочно думают, что данная статья применяется к альтернативным сделкам. Это не так, в ст. 220 речь идет о приобретении и продаже одного и того же имущества в одном налоговом периоде.
Чтобы получить вычет, необходимо после окончания налогового периода и подачи налоговой декларации обратиться с заявлением в ИФНС. К заявлению прикладываются документальные подтверждения проведенных сделок.
Налоговый вычет не будет предоставлен, если:

  • Вы уже за ним обращались.
  • Вы не являетесь плательщиком налога.
  • Сделка была проведена с близким родственником.
  • Сделка проводилась более трех лет назад.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

Купили квартиру с помощью альтернативной сделки, тут же продав свою. Теперь выяснилось, что риелторы нарушили закон и нам придется вернуть квартиру прежним владельцам, а нашу квартиру никто не вернет, что делать?

Подобная схема очень похожа на махинацию. Мошенники достаточно часто используют такой способ завладеть чужой недвижимостью. Вам необходимо обратиться в суд и признать сделку недействительной на основании ст. 167 ГК РФ.

Купили квартиру, но еще не обращались за налоговым вычетом, куда можно обратиться для его получения?

Обратиться за вычетом можно в налоговую службу или к работодателю. На обращение у Вас есть срок в три календарных года.
Чтобы получить вычет через налоговую, необходимо после составления декларация за прошедший налоговый период, написать заявление на предоставление вычета, присоединить к нему договору и документы, подтверждающие расходы.
Получить вычет через работодателя можно в любое время на основании аналогичного пакета документов.

Вернуться к содержанию ↑

 

Видео

В видео расскажут о взаимозачете при продаже и покупки квартиры в один год.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ


Сохраните страницу в cоцcетях:

Нашли ответ? Если нет, то задайте его нашим юристам:

17 юристов готовых сейчас ответить. Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



Комментарии

Здравствуйте. Приобрела долю в недвижимости 2 года назад. Воспользовалась правом на вычет, но не в полном объёме, а в размере 1, 3 миллиона рублей. При условии приобретения новой квартиры, могу ли я воспользоваться вычетом снова?

Здравствуйте! Да, такое право у Вас есть. Закон не ограничивает налогоплательщика в
количестве приобретаемых объектов недвижимости, по которым предоставляется вычет. Но вы
сможете уменьшить налоговую базу только на оставшиеся 700 тыс.

Добрый день. Недавно получилось наконец-то провернуть альтернативную сделку. Денег осталось совсем мало, слышал, что можно не ждать окончания налогового периода, а получить вычет раньше. Действительно ли это возможно? Спасибо заранее!

Здравствуйте. Да, если Вы официально устроены и Ваш работодатель высчитывает с Вашего
дохода НДФЛ, обратитесь к нему с заявлением и документальным подтверждением сделки.
Право на такой порядок предоставления вычета Вы имеете на основании п. 8 ст. 220 НК РФ.

Добавить комментарий