Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке или в новостройке. Проверка чистоты недвижимости и документов.

Комментарии: 4

Спросить у юриста быстрее чем искать! Ответ за 5 минут

17 юристов готовых сейчас ответить.
Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



Приобретение квартиры – это серьезное мероприятие. Осуществить юридически грамотную сделку довольно сложно, ведь покупка недвижимости сопровождается рисками столкнуться с мошенниками. Как обезопасить себя от форс-мажоров, на что обратить внимание при покупке квартиры? Об этом вы узнаете из нашей статьи.

 

 

○ Особенности процедур.

Покупка жилья начинается с осмотра жилого помещения и прилегающей к дому территории. Именно на первом этапе будущий покупатель решает – нравится ему квартира или лучше подыскать вариант получше.
Второй этап заключается в проверке юридической чистоты недвижимости. В интересах покупателя учесть все нюансы, чтобы после сделки не быть огорошенным внезапным появлением дальних родственников и по совместительству собственников квартиры. Параллельно с проверкой документов покупатель должен оценить непосредственного продавца.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Законодательное регулирование.

Гражданско-правовые сделки с покупкой недвижимости базируются на заключении договора купли-продажи квартиры (ст. 550 ГК РФ). Соглашение составляется в письменной форме и подписывается обоими участниками сделки. Закон допускает исключительно добровольное заключение подобных договоров – в противном случае сделка признаётся ничтожной и может обжаловаться в суде.
Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ, участники договора купли-продажи оформляют передаточный акт. Соглашение служит основанием для передачи квартиры от прежнего распорядителя новому владельцу. Правоотношения требуют регистрации в Росреестре или отделении «Мои документы» (ранее МФЦ). После государственной регистрации квартиры права на недвижимость переходят от продавца к покупателю.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что и как проверить перед покупкой квартиры?

Проверке подлежит стандартный пакет документов на недвижимость. Отсутствие или сомнительность какого-либо документа должны насторожить покупателя.
Документы, подлежащие проверке:

  • Паспорт собственника (доверенность представителя).
  • Свидетельство о праве собственности.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Выписка из домовой книги.
  • Письменное разрешение супруга на совершение сделки.
  • Подтверждение органа опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние.

Особое внимание уделяется выписке из домовой книги и справке о переходе прав на жильё. В первом случае вы узнаете, нет ли на квартиру других претендентов, помимо продавца. Справка сверяется с выпиской, а сравнение показывает – не нарушены ли права других собственников. Не лишним будет также взять справку об отсутствии долгов за ЖКХ.

Документы на право собственности

Проверка квартиры не обходится без изучения правоустанавливающих документов. Перечень нужных бумаг содержится в свидетельстве на право собственности (предоставляется продавцом). Отсутствие документа из списка – явный повод направить запрос в Росреестр. Вполне возможно, бумага затерялась при переезде. Но если документов не обнаружится, смело отказывайтесь от покупки такой квартиры!
Свидетельство и правоустанавливающие документы содержат следующие сведения:

  • О собственнике.
  • Технические характеристики квартиры.
  • Кадастровые данные.
  • Номер государственной регистрации.
  • Дата оформления и т.д.

Проверке подлежат исключительно подлинники, которые нужно сверить с нотариально заверенными копиями. Обращайте внимание на государственные печати, штампы и подписи уполномоченных лиц.

История квартиры

Юридическая «чистота» недвижимости, она же история, узнаётся по выписке из ЕГРН. Образец свидетельства содержит сведения об аресте квартиры, запретах на совершение сделок, а также информацию о ранее заключаемых операциях.
Слишком частая перепродажа жилья обычно говорит о невыгодности предстоящей покупки. Отсутствие сведений о квартире в ЕГРН напротив, повышает шансы на успешную продажу жилья. Запрос на нужные сведения подаётся в муниципалитет по месту нахождения объекта недвижимости.

Качество жилья

Немаловажное значение играет соответствие квартиры жилищным регламентам. Для того чтобы проверить кадастровые сведения, попросите собственника предоставить документы из БТИ. Обратите внимание на план – в нем указаны возможные изменения перепланировки. Из документов можно узнать, узаконены изменения заранее или собственник получал разрешение в муниципалитете.
Не стоит связываться с жильём, где нарушена конструкция несущих стен. Более того, проходите мимо квартир с неузаконенной и самовольной перепланировкой. В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, несогласованные переустройства жилых помещений наказываются штрафом в размере от 1000 до 2500 рублей с требованием устранить нарушения. В данном случае вся вина ляжет на плечи покупателя, как на будущего распорядителя недвижимости.

Права третьих лиц

Прописанные лица проживают в квартире до тех пор, пока собственник не продаст недвижимость покупателю. Выписка происходит заранее, однако на горизонте могут внезапно возникнуть третьи лица:

  • Находящиеся в местах лишения свободы.
  • Проходящие курс лечения в ПНД.
  • Солдаты-срочники.
  • Несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях.
  • Пенсионеры из домов для престарелых.

Позаботиться о предотвращении проблем с правами третьих лиц можно путем изучения расширенной справки. Документ выдаётся в паспортном столе по запросу лица.

Проверка продавца

Перед подписанием договора купли-продажи обязательно проверьте личность продавца. Предъявленные им паспортные данные должны совпадать с информацией в свидетельстве на право собственности квартирой. Попросите продавца снять копии с его паспорта для проверки сведений в миграционной службе.
Возникают ситуации, когда покупатель сомневается в продавце. В таком случае вежливо попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера об отсутствии постановки на учёт. Ничего зазорного в просьбе нет, но нужно быть готовым к любой реакции продавца.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как провести осмотр жилья?

Осмотр квартиры может быть обзорным (поверхностным) или детальным. Обзорное ставит целью изучение характеристик квартиры на предмет подходящих условий проживания. Например, покупателю сразу не понравится планировка или не устроит совместный санузел.
Детальный осмотр проводится после обзорного, обычно через несколько дней, что называется, свежим взглядом. В ходе подробного изучения технических особенностей квартиры осмотрите розетки, инженерные сети, работу счётчиков и иные части дома. Детальный осмотр претворяет скорое заключение договора купли-продажи.

На что обращать внимание

Важность осмотра квартиры заключается прежде всего в выявлении недостатков. В дальнейшем это поможет сбить цену на жильё или потребовать устранения проблем за счёт продавца.
Обращайте внимание на следующие параметры:

  1. Внутренний облик квартиры.
  2. Количество этажей, работоспособность лифта.
  3. Наличие парковок и детских площадок.
  4. Внешний вид дома.
  5. Характер соседей.
  6. Местоположение детских садов, школ, больниц, развлекательных центров.
  7. Наличие лесной или парковой зоны.

Пропустив важные детали до заключения договора, вы рискуете потерей финансов на устранение недоделок.

Как понять выгодное или нет предложение

Иногда в объявлениях можно встретить фразу «торг уместен» – известный сигнал о том, что продавец предоставляет скидку. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Около 80% современных квартир на вторичном рынке жилья имеют завышенную стоимость. Начинать торговаться о цене нужно только после осмотра недвижимости, но никак не раньше. Почему? Скидка предоставляется только при выявлении недостатков в жилье, а не просто по одной фразе в объявлении.
Делайте акцент на несоответствии реального и заявленного положения вещей. Например, указанная в объявлении площадь кухни составляет 10 кв. метров, а на деле всего 9,6 кв. метров. Или продавец указал одно расстояние до ближайшего метро, но путь гораздо дольше. Наконец, заостряйте внимание на неважный внешний вид из окна. Пусть размер скидки и составит не миллион, а несколько тысяч рублей, но зато вы сэкономите на покупке жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

Продавец не предоставляет документы на право собственности и не хочет говорить о правах третьих лиц

Такая ситуация явно свидетельствует о юридическом подвохе со стороны продавца. Отсутствие документов на право собственности может означать, что указанное лицо хоть и владеет правом на распоряжение квартирой, жильё было получено нечестным путем (например, в обход налогов). Значит стоит ждать трудностей с выпиской или внезапного объявления третьих лиц. Неприятности ударят в первую очередь по покупателю, поэтому рекомендуется отказаться от покупки квартиры.

Документы на квартиру не убедили в правах, как еще их проверить

Закажите выписку из ЕГРН в отделении «Мои документы», после чего сравните документ с подлинниками. Не лишним будет расспросить продавца, когда и на основании чего он получил квартиру? Сверьте рассказ собственника с информацией в документах. Обратите внимание на ситуации, когда квартира досталась продавцу в наследство совсем недавно. Скорее всего вскоре объявятся другие наследники, которые потребуют своей доли. От покупки таких квартир также следует воздержаться.

Вернуться к содержанию ↑

 

Видео

Специалист расскажет, на что обратить внимание при осмотре квартиры перед покупкой.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ


Сохраните страницу в cоцcетях:

Нашли ответ? Если нет, то задайте его нашим юристам:

17 юристов готовых сейчас ответить. Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



Комментарии

Здравствуйте! Хотим с мужем купить квартиру, но от имени продавца действует риелтор. Подскажите, можем ли мы ему доверять и передавать деньги?

Добрый день!
Вам нужно проверить доверенность, на основании которой риелтор представляет интересы
продавца при продаже квартиры. Доверенностью считается передача прав заключать сделки от
имени доверителя (ст. 185 ГК РФ). Скорее всего риелтор имеет разовую доверенность на срок
проведения сделки. Изучите, какие полномочия отводятся риелтору и может ли он принимать
аванс перед заключением основной сделки. В любом случае, обратитесь к продавцу
расспросите его обо всех спорных моментах лично.

здравствуйте… возник вопрос с покупкой квартиры, хозяин уверяет, что он продаёт жильё с согласия жены… но пока это всё на словах, а сделка простаивает. Поверить или нет, и будут ли какие-либо последствия для меня?

Добрый день.
Наличие у продавца штампа в паспорте требует согласия второго супруга. Разрешение
оформляется в виде письменного документа и заверяется у нотариуса. Отсутствие согласия
второго супруга приводит к недействительности сделки (п. 2, ст. 35 СК РФ). В Вашем случае
договор купли-продажи может быть оспорен в суде. Поэтому, верить на слово продавцу
категорически не стоит. Дождитесь официального согласия второго супруга и только потом
подписывайте договор и передавайте деньги за квартиру.

Добавить комментарий