Покупка квартиры у двух собственников. Как правильно покупать недвижимость у нескольких собственников?

Комментарии: 4

Спросить у юриста быстрее чем искать! Ответ за 5 минут

17 юристов готовых сейчас ответить.
Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



Стандартный договор предполагает участие двух сторон. Но это не значит, что их не может быть больше. Один из примеров – покупка квартиры, у которой два собственника. В этом случае требуется определенный алгоритм действий, о котором мы расскажем в нашей статье.

 

 

Доли в квартире.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 244 ГК РФ).

Чаще всего общая собственность возникает, когда имущество приобретается несколькими лицами. Но есть и другие способы возникновения такого вида владения:

  • Приватизация на двух и более лиц.
  • Переход недвижимости нескольким лицам по наследству.
  • При приобретении квартиры в период пребывания в законном браке.

Особенность сделки с квартирой, находящейся в общей собственности, заключается в том, что ее продажа одним лицом невозможна без согласия другого.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Покупка квартиры по частям.

Если общая собственность является делимой, можно купить квартиру по частям. Для этого нужно заключить два разных договора с двумя собственниками, которые будут независимы друг от друга. Для каждой сделки нужно:

  • Проверить всю документацию продавца.
  • Получить согласие второго собственника на продажу.
  • Заключить договор купли-продажи.
  • Пройти государственную регистрацию перехода права собственности.

Желательно совершать эти сделки одновременно, чтобы быть уверенным в том, что квартира будет принадлежать вам целиком. Потому что если вдруг второй собственник передумает продавать свою часть, вы не сможете в полной мере распоряжаться купленной квартирой (например, сдавать ее в аренду). На все действия потребуется согласие совладельца.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Согласие собственника.

Отсутствие возражений со стороны другого собственника – ключевое требование к действительности сделки. Оно должно быть не только получено, но и составлено правильно.
Законодатель не предусматривает строгой формы составления документа. Но есть определенные требования к данным, которые должны быть в нем прописаны. Так, укажите в документе:

  • Наименование предмета сделки купли-продажи с его полным описанием (адрес, технические характеристики).
  • ФИО, паспортные и контактные данные каждого собственника.
  • Реквизиты документа, подтверждающего факт совместной собственности (свидетельство о браке, завещание, договор купли-продажи/дарения и др.).
  • Факт отсутствия возражений на продажу квартиры.
  • Период действия настоящего соглашения.
  • Дата, подпись.

Кроме перечисленных сведений можно указать и реквизиты покупателя, если к моменту оформления документа он уже найден. Согласие на продажу обязательно должно быть заверено нотариусом.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Факторы риска.

Если вы решились на покупку квартиры с несколькими собственниками, будьте готовы к определенным трудностям. В первую очередь, это необходимость установления факта совместной собственности. Потому что основной риск – это сокрытие данного обстоятельства продавцом. Чтобы убедиться в количестве собственников, нужно заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны все юридические владельцы имущества, а также наличие обременений на него.
Кроме того, при покупке могут возникнуть трудности, если второй собственник:

  • Недоступен (пребывает заграницей либо в местах лишения свободы).
  • Является недееспособным (о чем имеется соответствующая справка).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Права несовершеннолетних.

Если в покупаемой квартире прописан несовершеннолетний, вам необходимо позаботиться о соблюдении его прав. Так, требуется получение согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры. А для этого должны быть предоставлены гарантии, что ребенок будет обеспечен другим жильем, которое по размерам и удобствам не уступает продаваемому.
Соблюдение данного условия имеет принципиальное значение, потому что при нарушении прав ребенка сделка будет аннулирована.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Кредитная квартира.

Если жилье, которое вы собираетесь купить приобретено в ипотеку, которая еще не выплачена, участие банка в сделке является обязательным. Он должен дать согласие на продажу и погашение кредитного долга за счет средств покупателя.
А если вы хотите также купить такую квартиру в ипотеку, банк должен переоформить долговые обязательства продавца на покупателя. Для этого придется представить документы, подтверждающие вашу личность и платежеспособность.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Квартира в общей собственности супругов.

Если вы собираетесь покупать жилье, которое является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо участие каждого из них в сделке. В этом случае подписывается трехсторонний договор, где в роли продавца выступают муж и жена. Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме по стандартной схеме, но необходимо, чтобы он был подписан обоими супругами.
Также возможно заключение сделки только с одним из супругов, при условии, что второй представил письменное согласие на продажу, заверенное нотариусом. Независимо от того, как именно будет оформляться сделка, вы должны проконтролировать участие каждого супруга в ней.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Особый вид долевой собственности – коммунальная квартира.

Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет принципиальное отличие от остальных сделок с долевой собственностью:

  1. Здесь доли конкретно определены количеством метров, тогда как при совместной собственности деление на доли является условным.
  2. Соседи играют важную роль в сделке, потому что у них есть преимущественное право на покупку. То есть, они должны документально зафиксировать свой отказ от покупки комнаты, чтобы она могла быть продана третьему лицу.

В остальном, покупка комнаты не отличается от приобретения квартиры. Здесь также нужно убедиться в:

  • Правомочности действий продавца.
  • Отсутствии обременений на жилплощадь.
  • Отсутствии прописанных несовершеннолетних и отбывающих наказание граждан.
  • Дееспособности продавца (получить справку о том, что он не состоит на учете у психиатра и невролога).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Приобретение квартиры в строящемся доме.

Если вы покупаете квартиру в незаконченной новостройке у физического лица, вы должны знать, что до сдачи дома он не будет являться его собственником. Поэтому вы можете приобрести жилплощадь по договору уступки права требования. Но при этом необходимо согласие застройщика, который продолжает иметь права на продаваемую квартиру. Если продавец полностью выплатил свою долю, застройщика необходимо только уведомить о сделке. А если у него еще остались перед ним обязательства, компания должна согласиться на переход права собственности и подписать его.
Другой вид долевой собственности в строящемся доме – товарищество жильцов и застройщик. В этом случае вы вступаете в товарищество и оплачиваете паевые взносы в оговоренном размере и в указанные сроки. Собственником вы станете только после того, как выплатите весь объем денежных средств, а дом будет успешно сдан в эксплуатацию.
Таким образом, если вы хотите купить квартиру, которая находиться в собственности у двух и более лиц, будьте готовы к тому, что вам придется делать дополнительные проверки и получать дополнительные документы.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

Нужно ли платить аванс или задаток продавцам?

Необходимость внесения предоплаты определяется договоренностью между участниками сделки. Но если она признана необходимой, вы должны заплатить аванс или задаток каждому продавцу, чтобы закрепить за собой право покупки данной квартиры.

Что если есть брачный договор?

Наличие такого документа упрощает сделку. Потому что если в нем указано, что квартира принадлежит только одному из супругов, то согласие второго на продажу не требуется.

Вернуться к содержанию ↑

 

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ


Сохраните страницу в cоцcетях:

Нашли ответ? Если нет, то задайте его нашим юристам:

17 юристов готовых сейчас ответить. Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



Комментарии

Здравствуйте! Подскажите, как купить квартиру в долевой собственности, если владельцами являются мать и сын, получившие ее по наследству?

Добрый день. Вам придется заключить с каждым собственником отдельную сделку. Это
означает, что нужно оформить два договора купли-продажи и внести предоплату
каждому владельцу. Последнее условие является крайне желательным, потому что если
в процессе сделки один из собственников передумает продавать свою долю, вы получите
квартиру, которой не сможете распоряжаться в полной мере.

Здравствуйте! Как купить комнату в коммунальной квартире, если ее владельцем является несовершеннолетний?

Добрый день. В этом случае вам нужно заключать сделку с его официальным опекуном.
Но при этом вы должны также получить согласие органов опеки и попечительства на
продажу, которая возможна, только если ребенку будет предоставлено другое жилье с
такими же размерами и удобствами. Кроме того, не забудьте получить согласие соседей
на продажу, потому что без этого документа, они могут в любой момент заявить о своем
преимущественном праве покупки. А это, в свою очередь, приведет к аннулированию
сделки.

Добавить комментарий