Аферы при покупке квартиры. Как приобрести жилье и избежать обмана риелторов и продавцов?

Комментарии: 4

Спросить у юриста быстрее чем искать! Ответ за 5 минут

17 юристов готовых сейчас ответить.
Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



Как купить квартиру чтобы не обманули: обзор схем мошенничества с недвижимостью.
Покупка новой жилплощади событие всегда радостное и волнительное. Но не нужно при этом забывать о том, что случаи мошенничества в сфере недвижимости – явление достаточно распространенное. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно описаны самые популярные схемы мошенничества, а также действия, которые помогут вам не попасть в подобные ловушки.

 

 

○ Риски при покупке жилья.

Чаще всего мошенники используют следующие схемы обмана доверчивых покупателей:

1. Продажа по поддельным документам. В этом случае продавец на самом деле не является собственником жилья, а получил документы на него обманным путем. Поэтому один из важнейших пунктов проверки чистоты будущей сделки – внимательная проверка всех правоустанавливающих документов.
2. Многократная продажа. По одним и тем же документам оформляется несколько сделок купли-продажи. В результате действительной является договор только с первым покупателем, который и становится законным владельцем квартиры.
3. Несоответствие действительного предмета сделки указанному в документах. Покупателю демонстрируется одна квартира, а продается другая. Мошенники используют одинаковые номера квартир и схожие названия улиц (например, улица и проспект).
4. Признание сделки недействительной. Закон предусматривает возможность бывшего собственника оспорить сделку в течение 6 месяцев с даты ее проведения. Поэтому мошеннику достаточно получить справку о своей недееспособности или ограниченной дееспособности, чтобы вернуть себе права на проданную недвижимость.
5. Использование «лженотариусов». Сообщники мошенников, выступая в роли нотариуса, специально допускают ошибку в договоре, что является основанием для признания сделки недействительной.  


Возможные риски при покупке в новостройке.

Квартира в новом доме означает более приемлемые цены, новейшие коммуникации, хорошую планировку. Все это заставляет рассматривать новостройку как самый выгодный вариант вложения денег. Но на самом деле, здесь вас тоже ждут определенные риски:

1. Незавершенное строительство. Никто не дает вам абсолютной гарантии, что дом будет закончен и сдан. Банкротство компании или недобросовестный застройщик, вы все равно теряете свои деньги. Поэтому тщательно изучайте строительную компанию, с которой планируете заключать договор. Обратите внимание на срок существования, количество сданных объектов, отзывы клиентов. Если в строительстве участвует банк – это еще один плюс в пользу конкретного здания.
2. Спорный статус земли. Если у застройщика нет долгосрочного договора аренды или права собственности на землю, на которой возводится дом – это явный признак мошенничества.
3. Несоответствие квартиры нормам качества. Если вы не можете проверить какой-либо аспект в момент приема (например, отопление в летний период), нужно это указать в акте. Также обратите внимание, указана ли в договоре обязанность застройщика устранить недочеты и сроки, в которые это должно быть сделано.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как купить квартиру безопасно?

Если вы хотите иметь уверенность в том, что действительно станете собственником квартиры, за которую платите, внимательно проверьте следующие документы:

1. Подтверждение права собственности. Узнайте, как именно получил продавец данную квартиру. Если по договору ренты или по наследству, есть риск появления других владельцев, которые будут претендовать на жилье.
2. Правоустанавливающие документы. В документе, подтверждающем право собственности продавца, должно быть указано:

  • Наименование органа, выдавшего его.
  • Сведения о владельце.
  • Характеристики жилплощади (обязательно сверьте их с техническим паспортом).
  • Обременения (если они есть).

3. Наличие/отсутствие у продавца ограничения дееспособности. Для этого можно потребовать справку о том, что он не состоит на учете у нарколога или психиатра.
4. Справку о составе семьи. Здесь обратите внимание, нет ли среди прописанных жильцов несовершеннолетние, т.к. это влияет на действительность сделки.
5. Наличие/отсутствие долгов по уплате налогов и коммунальным услугам. Здесь также попросите соответствующую справку.
6. Технический паспорт. Обратите внимание на соответствие фактической планировки указанной в документе. Если сделаны какие-то изменения, они должны быть документально подтверждены.
7. Свидетельство о браке. При его наличии письменное согласие второго супруга на продажу обязательно. Документ должен быть заверен нотариально.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Стандартный договор купли-продажи недвижимости.

В договоре купли-продажи указываются:

  • Реквизиты сторон.
  • Предмет сделки.
  • Цена предмета.
  • Способ оплаты.
  • Права и обязанности сторон.
  • Ответственность за их несоблюдение.
  • Возможность возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Дополнительные условия.
Обязанности сторон по соглашению указаны в ст. 454 ГК РФ.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст. 454 ГК РФ).

При этом покупатель может предъявить претензии, если после покупки выявятся недостатки квартиры, о которых продавец его не предупредил. Также у продавца есть право на претензии в случае, если покупатель нарушает сроки оплаты или не производит ее полностью.  

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Договор переуступки права требования.

Подобный вид договора заключается при покупке квартиры в новостройке. При этом он может быть оформлен только в период строительства дома. Договор переуступки отличается от договора долевого участия тем, что первый заключается с физическим либо юридическим лицом, которое уже приобрело квартиру, а второй – непосредственно с застройщиком.
Главный риск договора переуступки – признание его недействительным. Это возможно, если:

  • Продавец оплатил не всю сумму квартиры, указанную в документе.
  • Нет согласия застройщика на заключение договора.
  • Нет согласия банка, если продавец приобрел квартиру на заемные средства.

Важно проверить все эти пункты в соглашении, чтобы минимизировать риски его заключения.

Вернуться к содержанию ↑


○ Покупка квартиры, полученной продавцом по наследству.

Главный риск такой покупки – появление других наследников, которые могут оспорить покупку. Чтобы избежать подобных сюрпризов:

  • Получите выписку из ЕГРП, в которой будут указаны все операции с жилплощадью с 1998 г., а также любые обременения, которые наложены на квартиру.
  • Запросите выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, зарегистрированные в квартире.
  • Пообщайтесь с соседями.

Последний способ, хоть и является неформальным, в большинстве случаев поможет получить исчерпывающую информацию об умершем, а значит, и возможных наследниках.
Тем не менее, все эти меры не могут полностью обезопасить от риска оспаривания сделки в будущем. Поэтому, если вы все же решились на подобную покупку, укажите в договоре:

  • Реальную цену (попытки уменьшить налоги за счет сокрытия фактической цены могут привести к печальным последствиям).
  • Гарантию со стороны продавца на отсутствие иных наследников, которые могут претендовать на недвижимость (это докажет в суде добросовестность приобретения).

Эти действия не являются абсолютной  защитой от возможного оспаривания сделки. Но помогут хотя бы вернуть потраченные деньги.

Вернуться к содержанию ↑


○ Приобретение квартиры, находящейся в общей собственности.

Если вы покупаете такой вид жилья, не забывайте о необходимости согласия остальных собственников на сделку. Оно может быть получено устно, но в этом случае в договоре купли-продажи должны стоять подписи каждого из них.

Другой вариант – получить письменное согласие всех совладельцев, заверить их нотариально и приложить к договору. В любом случае, отсутствие претензий со стороны других владельцев на сделку является главным фактором для того, чтобы она была признана действительной.
В договоре нужно отдельным пунктом указать на то, что все собственники квартиры согласны на продажу данной квартиры.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Покупка квартиры, приобретенной продавцом с использованием средств материнского капитала.

При подобном приобретении необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. А для этого продавец должен предоставить им сведения о новом жилье, которое по размерам превышает продаваемое, что гарантирует соблюдение прав несовершеннолетнего.

Вернуться к содержанию ↑


○ Покупка квартиры, один из собственников которой является недееспособным.

Главное условие действительности сделки – дееспособность ее участников. Поэтому в данном случае есть риск, что она будет признана ничтожной. Чтобы избежать подобных рисков, нужно проверить, является ли представитель недееспособного собственника его официальным опекуном.

"Опекун или попечитель назначается органом опеки и попечительства по месту жительства лица, нуждающегося в опеке или попечительстве, в течение месяца с момента, когда указанным органам стало известно о необходимости установления опеки или попечительства над гражданином. При наличии заслуживающих внимания обстоятельств опекун или попечитель может быть назначен органом опеки и попечительства по месту жительства опекуна (попечителя). Если лицу, нуждающемуся в опеке или попечительстве, в течение месяца не назначен опекун или попечитель, исполнение обязанностей опекуна или попечителя временно возлагается на орган опеки и попечительства (п.1 ст. 35 ГК РФ)."

К договору надо приложить документ, подтверждающий полномочия опекуна и его письменное согласие на сделку.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Существующие риски в случае, когда продавец действует по доверенности.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п.1 ст. 185 ГК РФ).
Главный риск при покупке квартиры с участием третьих лиц – действовать по недействительной доверенности. Это возможно, если доверитель:

  • Аннулировал ее, что он может сделать в любой момент без уведомления доверенного лица (п.1 ст. 188 ГК РФ).
  • Скончался, о чем доверенное лицо также не узнало до заключения сделки.
  • Признан недееспособным, о чем не знал нотариус, заверявший документ.

Таким образом, приобретение квартиры предполагает возникновение множества различных рисков, которые могут привести к недействительности сделки. Именно поэтому тщательная проверка всех документов – залог успешной покупки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 Как правильно оформить сделку, если одним из собственников является ребёнок?

Здесь в первую очередь, необходимо получить согласие органов опеки. А для этого нужно немедленно заняться покупкой нового жилья, которое не будет уступать продаваемому по размеру и расположению. Это подтверждается документально. Представляется документ, в котором указана рыночная стоимость продаваемого жилья и его размеры и такая же оценка планируемого приобретения.


Порядок действий, в случае обнаружения, что документы, представленные продавцом при заключении сделки, оказались поддельными.

В данном случае вопрос решается через суд. Следует знать, что чаще всего мошенники подделывают правоустанавливающие документы и справку о составе семьи. Поэтому перед сделкой нужно самостоятельно затребовать выписку из ЕГРП и домовой книги, чтобы убедиться в наличии прав продавца на сделки с недвижимостью, а также в отсутствии других собственников и обременений на жилье.

Вернуться к содержанию ↑

 

Видео

Адвокат Олег Сухов расскажет как избежать обмана при покупке квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ


Сохраните страницу в cоцcетях:

Нашли ответ? Если нет, то задайте его нашим юристам:

17 юристов готовых сейчас ответить. Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



Комментарии

Здравствуйте! Планирую покупать квартиру в новостройке, но боюсь столкнуться с мошенниками. Начиталась в интернете всяких историй, поэтому хотелось бы знать, какие схемы мошенничества самые распространенные?

Добрый день. Главное при подобной покупке – тщательная проверка застройщика и его
документов. Потому что если это недобросовестная фирма, скорее всего, будет
отсутствовать разрешение на строительство и договор аренды на землю. А это уже
говорит о том, что заканчивать строительство и оформлять квартиры никто не
собирается. Также важно пройти государственную регистрацию договора долевого
участия. Если его зарегистрируют, ваши риски существенно снизятся.

Здравствуйте! Как купить квартиру правильно, если она в долевой собственности?

Добрый день. Заручитесь согласием всех владельцев жилья. Они могут подписать
договор купли-продажи либо написать письменное согласие на сделку и заверить его
нотариально.

Добавить комментарий