Как быстро расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Законные способы расторжения договора.

Комментарии: 3

Спросить у юриста быстрее чем искать! Ответ за 5 минут

17 юристов готовых сейчас ответить.
Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



Любая сделка может быть отменена после заключения, в том числе и купля-продажа недвижимости. От того, настолько правильным будет поведение участника соглашения, зависят возможные последствия. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи, какие способы могут использоваться и какие важные особенности нужно знать для успешного завершения процедуры.

 

 

 

○ Что означает прекращение договора купли-продажи квартиры?

Прекращение соглашение о купле-продаже недвижимости подразумевает полное окончание правовых отношений, если иное не предусмотрено законом либо текстом документа.

Судьба предмета сделки и финансовых средств зависит от момента расторжения договора:

  • До регистрации перехода права собственности.
  • После официальной смены собственника.

В первом случае время действия соглашения еще не окончено, поэтому стороны просто возвращаются на исходные позиции: покупатель получает переданные деньги, а продавец – квартиру. В  этом случае заключается новое соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Если стороны решили расторгнуть договор после регистрации нового собственника, это уже не может считаться основанием для возврата имущества или денег, потому что у предмета сделки официальный новый владелец. Отменить операцию можно только путем заключения обратного соглашения о купле-продаже, в котором стороны поменяются местами.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Расторжение и признание договора недействительным.

Нередко бывают ситуации, когда один из участников сделки ходатайствует о прекращении соглашения в силу его незаконности. В подобном случае договор признается недействительным (ничтожным), а не расторгается. Как правило, это соглашения, в которых одна из сторон признается недееспособной либо документ подписывается под угрозами, давлением и т.д.

  • «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ)».

Недействительный договор признается незаключенным с момента его подписания, тогда как расторгнутым может быть только действительная сделка.  Учитывая тот факт, что недействительное соглашение не имеет юридической силы с самого начала, имущественные права сторон, а также их положения остаются без изменений. Что касается расторгнутого договора, доход, полученный после его заключения, не подлежит возврату. Именно в этом заключается основное отличие недействительного и расторгнутого соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Расторжение договора.

Чтобы прекратить заключенное соглашение, необходимо наличие обстоятельств, предусмотренных законом, а также соблюдение порядка процедуры.

 

Основания и условия.

  • «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ)».

Из настоящего закона следует, что основаниями для расторжения заключенного соглашения о купле-продаже квартиры может стать:

  • Обоюдное согласие участников.
  • Нарушение существенных условий сделки.
  • Соответствующее судебное решение.

Вернуться к содержанию ↑

 

Порядок расторжения договора.

Алгоритм действий по прекращению соглашения зависит от того, произведена ли государственная регистрация перехода права собственности или нет, а также от достижения договоренности между сторонами.

 

Досудебный.

Независимо от факта госрегистрации сделки, вопрос можно решить в досудебном порядке, если стороны пришли к согласию.  Для этого нужно:

  • Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи (если прекращение происходит до регистрации сделки).
  • Составить новый договор купли-продажи, в котором участники меняются местами и производится обратная продажа (если расторжение требуется после регистрации перехода права собственности).
  • Зарегистрировать документ в Росреестре.
  • Вернуться на исходные позиции сторон.

При расторжении важно прописать все существенные условия соглашения, а также факт отсутствия претензий сторон друг к другу.

Если достигнуть согласия о расторжении не удается, требуется обращение в суд. Основанием для подачи будет отказ контрагента от расторжения в письменном виде.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

 

В суде.

Обращаться в суд для расторжения заключенного договора купли-продажи можно в течение 3 лет с момента его подписания. В данном случае следует составить два иска либо оформить один, в котором прописаны 2 требования:

  • О расторжении соглашения о купле-продаже недвижимости.
  • О возврате имущества.

Если имеются существенные повреждения жилплощади, следует также ходатайствовать о возмещении нанесенного ущерба. Так, договором может предусматриваться, что покупатель должен внести всю сумму стоимости в определенный срок после регистрации перехода права собственности. Если он пропустил положенное время, ему придется возвращать не только весь объем оплаты, но и некоторые проценты.

  • «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ)».

Для обращения в суд нужно подготовить:

  • Исковое заявление, в котором указана суть претензий и требования истца.
  • Копию соглашения о купле-продаже квартиры.
  • Документы, выступающие доказательством нарушения обязательств ответчика (например, чек о переводе меньшей суммы).

После судебного заседания, суд может:

  • Удовлетворить требования истца и расторгнуть договор.
  • Помимо возврата имущества/денег постановить возместить истцу понесенные убытки.
  • Отказать в удовлетворении ходатайства.

В первом случае необходимо написать заявление в Росреестр о внесении изменений в сведения о владельце недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Признание договора недействительным.

Основания для признания соглашения купли-продаже недействительным (ничтожным) перечислены в  §2 гл. 9 ч. I ГК РФ. Это возможно при наличии хотя бы одного из перечисленных критериев:

  • Несоблюдение законодательных норм.
  • Признание одного из участников договора недееспособным, либо ограниченно дееспособным.
  • Факт пребывания одной из сторон в состоянии алкогольного/наркотического опьянения с невозможностью несения ответственности за свои поступки.
  • Соглашение заключено с гражданином, не достигшим совершеннолетия без участия законного представителя.
  • Присутствует факт угроз, обмана и других насильственных действий с целью подписания документа.
  • У сделки нет правовых последствий (мнимая сделка) либо она заключена для прикрытия иных правовых отношений (притворная сделка).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Частные причины расторжения договора и признания недействительным.

Помимо перечисленных критериев, есть и иные условия, при которых договор может не иметь юридической силы.

 

Продажа организацией.

В данном случае соглашение будет признано ничтожным, если:

  • Уставные документы организации оформлены некорректно.
  • Договор подписан неуполномоченным лицом.
  • Сделка была заключена без уведомления учредителей и получения их согласия.

Вернуться к содержанию ↑

 

Расторжение договора до регистрации.

В этом случае переход имущественных прав еще не произошел, поэтому отказ от сделки не будет иметь существенных последствий для сторон. Процедура расторжения сводится к оформлению соглашения о прекращении договора купли-продажи и регистрации готового документа в Росреестре.

Вернуться к содержанию ↑

 

После прописки.

Если требование о расторжении договора поступает после регистрации перехода права собственности на предмет соглашения и прописки нового владельца на приобретенной жилплощади, процедура аннулирования осложняется. При достижении согласия сторонами нужно составить новый договор купли-продажи, по которому покупатель заново продаст квартиру его прежнему владельцу и получит от него переданные деньги.

Если достигнуть соглашения не получится, вопрос решается через суд. До обращения в судебные инстанции нужно соблюсти порядок досудебного урегулирования:

  • Направить письменное требование о расторжении контракта контрагенту.
  • Получить от него письменный отказ.
  • При отсутствии ответа соблюсти 30-дневный срок ожидания и только после этого направлять иск в суд.

Таким образом, порядок расторжения договора купли-продажи зависит от момента выставления соответствующего требования и возможности достижения согласия сторонами.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

Аванс передан продавцу, договор расторгнут, можно ли вернуть аванс?

Возврат денежных средств возможен только при наличии одного из перечисленных условий:

  • Такое требование прописано в договоре.
  • Соглашение расторгается до регистрации перехода права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

 

Если договор зарегистрирован и недвижимость перешла в собственность покупателю, договор расторгнут, можно ли вернуть собственность?

Возврат имущества возможен, если суд признает существенное нарушение условий договора или законодательных норм. В противном случае стороны не могут требовать возврата того, что было исполнено до прекращения соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

 

Видео

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Рассказывает адвокат Ирина Белякова.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ


Сохраните страницу в cоцcетях:

Нашли ответ? Если нет, то задайте его нашим юристам:

17 юристов готовых сейчас ответить. Ответ за 5 минут, бесплатно!

Заказать звонок юриста Юрист бесплатно перезвонит и проконсультирует



Комментарии

Здравствуйте! Какие причины недействительности договора могут быть указаны в иске о расторжении договора купли-продажи?

Здравствуйте! Как происходит расторжение договора в суде? Какие документы нужно предоставить?

Доброго дня!
Подскажите, каково течение срока владения недвижимостью при расторжении сделки купли-продажи недвижимости по соглашению сторон, либо по решению суда?
Спасибо!

Добавить комментарий