Как правильно сдать квартиру или комнату. Инструкция по сдаче квартиры в аренду, поиску клиентов и оформлению договора.
Комментарии:
6
Сдача жилплощади в аренду нередко связана с рядом сложностей, знать которые необходимо каждому арендодателю. Один из важных вопросов - быстрый поиск надежных арендаторов. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как быстро найти квартирантов, соблюдая закон и не теряя при этом выгоду.
○ Кто имеет право сдавать квартиру или комнату.
○ Как сдавать: ИП или физическое лицо.
✔ Агентства.
✔ Объявления.
✔ Интернет.
✔ Личные контакты.
○ Сдаем по договору или без договора.
○ Заключение договора и подписание документов.
○ Уплата налогов и бухгалтерский учет.
○ Ответственность при сдаче квартиры.
○ Как сдать квартиру по субаренде.
○ Как сдать квартиру по патенту.
○ Способы мошенничества при сдаче квартиры.
✔ На постоянной основе сдаю несколько квартир, нужно ли регистрировать ИП.
✔ Можно ли брать оплату в валюте.
○ Кто имеет право сдавать квартиру или комнату.
Согласно российскому законодательству, сдавать жилплощадь может, в первую очередь, только собственник.
- «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ)».
Таким образом, законом не запрещено право выступать в роли арендодателя третьим лицам, при условии наличия нотариальной доверенности от владельца жилья.
Если недвижимость закреплена за несколькими собственниками, необходимо получить письменное разрешение на операции с недвижимостью от каждого из них, заверенное нотариально. Также допускается их личное присутствие при заключении сделки без оформления письменного согласия.
Собираясь сдавать квартиру/комнату в аренду, собственник также должен получить согласие от всех прописанных на жилплощади лиц.
○ Как сдавать: ИП или физическое лицо.
Получение статуса индивидуального предпринимателя не является обязательным для будущего арендодателя. Можно сдавать жилплощадь как физическое лицо, оплачивая соответствующую сумму налога.
Решение о необходимости регистрации ИП зависит от того, насколько оно выгодно. Преимуществом такого статуса является только возможность выбора варианта налогообложения, тогда как для физического лица есть только один вариант – 13% от дохода по НДФЛ. При этом регистрация ИП имеет ряд недостатков:
- Необходимость уплаты страховых взносов, составление регулярной отчетности по ним и ответственность за нарушение порядка.
- Обязанность ведения учета расходов и доходов.
- Если жилплощадь будет продана, доход от сделки не будет освобожден от налогообложения, тогда как для физических лиц есть подобная возможность, если недвижимость находилась в собственности более 3 лет.
Таким образом, сохранение статуса физического лица упрощает процедуру сдачи жилплощади в аренду. Однако налог от доходов при этом выше, чем для ИП. Поэтому вопрос о решении статуса арендодателя решается в индивидуальном порядке, исходя из индивидуальных предпочтений.
○ Подготовка к сдаче.
Для подготовки квартиры/комнаты для сдачи в аренду нужно:
- Привести в порядок документы на жилплощадь.
- Погасить долги по коммунальным услугам.
- Подготовить комнаты (сделать косметический ремонт при необходимости).
- Проверить сантехнику и отремонтировать ее, если потребуется.
- Сделать генеральную уборку.
- Убрать из квартиры особо ценные и памятные вещи.
- Поставить мебель и бытовую технику.
Правильно подготовленное жилье, увеличивает стоимость аренды примерно на 50% и намного упрощает поиск квартирантов, поэтому важно обратить внимание на подготовительные мероприятия.
○ Как найти квартирантов.
Поиск нанимателя жилья является значимым этапом арендных действий, потому что от его надежности зависит стабильность дохода и отсутствие проблем с жилплощадью. Найти квартиранта можно через посредника или самостоятельно.
✔ Агентства.
К услугам риэлторов стоит обращаться, если вы не хотите тратить время на поиск квартирантов и проверку их благонадежности либо не уверены в своих силах. При этом важно правильно выбрать агентство, потому что количество мошенников среди риэлторов неуклонно растет. Делая выбор, обратите внимание на:
- Время работы на рынке недвижимости.
- Процент успешных сделок.
- Отзывы клиентов.
- Профессионализм сотрудников.
При этом следует учитывать, что услуги риэлторов платные, однако процент от заключаемой сделки им, как правило, выплачивает квартирант.
✔ Объявления.
Это один из способов самостоятельного поиска жильца. Можно дать объявление в печатные издания и телевидение, в специальные рубрики. Плата за размещение небольшая, а эффект достаточно быстрый. При этом проверка благонадежности потенциального квартиранта ложится на плечи арендодателя.
✔ Интернет.
Еще один способ быстро найти нанимателя, не привлекая посредников. Можно подать объявление на популярные сайты www.avito.ru, www.irru.ru, www.domofond.ru и т.д. Также стоит разместить информацию о поиске квартиранта и требованиях к нему на своих личных страничках в соцсетях. Это бесплатный, но довольно эффективный способ найти жильца достаточно быстро.
✔ Личные контакты.
Нередко можно найти желающих снять квартиру и среди личных знакомых. В данном случае вы не потратите деньги на проверку квартиранта и будете уверены в адресе постоянной регистрации. Однако этот вариант сдачи имеет и недостатки. Нельзя исключать риск, что пользуясь знакомством, наниматель будет задерживать арендную плату или вовсе просить уменьшить ее. В подобном случае не все могут отказать в просьбе в ущерб себе, поэтому стоит учитывать возможность такого развития событий, решая, сдавать жилье знакомым или нет.
○ Изучение квартирантов.
Собираясь сдавать свою жилплощадь посторонним людям, стоит провести хотя бы минимальную проверку их личности. Сделать это можно следующим образом:
- Попросить подтвердить свой доход при помощи справки 2-НДФЛ или показать документы на машину или иную собственность.
- Проверить представленный паспорт по какой-либо общедоступной базе (например, http://services.fms.gov.ru/).
- Проверить наличие кредитных задолженностей по сайту судебных приставов (http://www.fssprus.ru/iss/ip/).
Здесь следует учитывать, что по закону, наниматель обязан предоставить только паспорт, все остальные документы он может продемонстрировать исключительно по собственному желанию. Поэтому требовать арендодатель этого не может, но может насторожиться при отказе на подобную просьбу.
○ Сдаем по договору или без договора.
Заключение арендной сделки может проходить по устной договоренности либо письменному соглашению. В первом случае, стороны должны быть готовы к тому, что условия договора могут быть не соблюдены контрагентом, а ответственности за это у него не будет. Поэтому желательно сдавать жилплощадь по договору, для того, чтобы быть уверенным в соблюдении своих прав. Подготовить документ можно самостоятельно либо прибегнуть к услугам нотариуса. Важно учитывать, что если квартирантом будет являться физическое лицо, то составляется договора найма жилого помещения. А если квартирой будет пользоваться юридическое лицо, нужно подготовить договор аренды.
- «1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
- 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ)».
○ Заключение договора и подписание документов.
В документе должны присутствовать все необходимые пункты простого договора:
- Информация о сторонах сделки.
- Описание предмета договора.
- Срок аренды.
- Стоимость аренды.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность за неисполнение своих обязательств.
- Возможность наступления форс-мажорных обстоятельств.
- Дополнительные условия (возможность проведения ремонта в счет аренды, сдача в субаренду и т.д.).
- Реквизиты и подписи сторон.
Также необходимо учесть все риски: возможность повышения арендной платы, штраф за досрочное расторжение договора и др.
Стоит учитывать, что чем больше деталей будет отражено в договоре, тем выше гарантия защиты прав участников сделки.
Помимо договора, участники сделки должны подписать:
- Акт приема-передачи имущества, в котором отражено реальное состояние жилплощади, а также зафиксированы показания всех счетчиков на момент заключения соглашения.
- Опись имущества, где подробно указано, какие вещи и в каком количестве передаются нанимателю во временное пользование.
○ Регистрация договора.
Договор найма не подлежит государственной регистрации, независимо от срока его действия. Что касается арендного соглашения, его нужно зарегистрировать в Росреестре или отделении МФЦ, если он заключен на срок более 1 года.
- 1. «Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
- 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ)».
Для регистрации нужно:
- Оплатить госпошлину в установленном размере (10000 руб. для физлиц и 15000 руб. для юрлиц). Оплата производится каждым участником в равной доле либо обязанность возлагается на одну из сторон (данный пункт должен быть прописан в договоре).
- Написать заявление от лица одного из участников сделки, приложив нотариально заверенное согласие других собственников или прописанных лиц на заключение арендного договора.
○ Как брать плату.
Способ передачи оплаты за проживание обговаривается сторонами. Расчет может быть:
- Наличным (в этом случае необходимо каждый раз составлять и подписывать расписку о передаче денежных средств).
- Безналичным (подтверждением перечисления будут выступать банковские выписки).
Оплата может производиться:
- Каждый месяц.
- Раз в квартал.
- Единовременно один раз в год.
Закон не предусматривает обязательной формы арендной платы и ее периодичности.
○ Уплата налогов и бухгалтерский учет.
Согласно закону, сдача жилья в аренду предполагает уплату налогов в установленном размере.
- «Налогоплательщики - физические лица по налогам, уплачиваемым на основании налоговых уведомлений, помимо обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества и (или) транспортных средств, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган по своему выбору в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими (п. 2.1 ст. 23 НК РФ)».
Если речь идет о физическом лице, его налог от дохода от аренды составляет:
- 13% для резидентов страны.
- 30% для иностранных граждан.
Оплата производится каждый год не позднее 30 апреля с обязательной сдачей справки 3-НДФЛ.
Зарегистрировав статус ИП, арендодатель может уплачивать налоги в размере 6% от дохода, выбрав упрощенную систему налогообложения. При этом он должен вести бухгалтерский учет и запись доходов и расходов.
○ Ответственность при сдаче квартиры.
Если обнаружится, что арендодатель не платит налоги с доходов от сдачи жилплощади в аренду, на него может быть наложен штраф от 20% до 40% помимо взыскания суммы утаенной суммы.
- «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 1 ст. 122 НК РФ).
- Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 3 ст. 122 НК РФ)».
Если сумма неуплаты признана особо крупной, наказание регулируется Уголовным кодексом РФ и предусматривает штраф либо лишение свободы.
- «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, -наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года».
Здесь нужно учитывать, что крупным размером считается сумма больше 900000 руб., когда размер неуплаченного налогового долга составляет 10% от указанной суммы.
○ Как расторгается договор.
Договор может быть досрочно расторгнут арендатором в любой момент с предварительным предупреждением хозяина квартиры (за 1 или 3 месяца, в зависимости от условий договора). Однако если досрочное расторжение инициируется арендодателем, ему необходимо обозначить основания для подобного действия и решать вопрос в судебном порядке.
Если срок действия соглашения истек, он считается автоматически расторгнутым.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ, каждый участник сделки должен быть уведомлен о намерении контрагента продлить арендный договор не позднее, чем за 3 месяца до окончания его срока действия. Предложение о продлении либо отказ от него стоит оформить в письменном виде.
При отсутствии разногласий, стороны могут просто продлить действующий договор, но если есть какие-то условия, требующие законодательного регулирования, стоит составить новое соглашение.
○ Как сдать квартиру по субаренде.
Субаренда – это сдача жилплощади по договору, где наймодателем выступает квартирант. Чтобы заключить подобную сделку, необходимо получить согласие собственника квартиры и составить договор субаренды, который является самостоятельным документом. При этом важно учитывать, что его срок не должен превышать время действия арендного соглашения. Еще одна особенность субаренды заключается в том, что обязанность по сохранности имущества по-прежнему сохраняется за арендатором, независимо от того, кому он сдал жилье в субаренду.
○ Особенности сдачи комнаты.
Если речь идет о коммунальной квартире, в которой комнаты приватизированы всеми жильцами, собственник вправе сдавать свою жилплощадь в аренду, не получая разрешения от соседей. В противном случае требуется письменное согласие каждого жильца на любые сделки с недвижимостью.
Если же коммуналка находится в муниципальной собственности, нужно дополнительно получить согласие от муниципалитета.
Если сдается комната в отдельной квартире с несколькими собственниками или прописанными лицами, необходимо письменное разрешение от каждого из них. Все разрешения должны быть заверены нотариально.
○ Как сдать квартиру по патенту.
Получение патента – один из способов сдачи жилья в аренду в качестве ИП. Его стоимость вычисляется в виде процента от налоговой ставки от потенциального размера дохода за 1 календарный год. Например, если сумма дохода составляет 700000 руб. за год, арендодатель может выплатить единовременно 43 тыс.руб. за год либо платить по 3600 руб. ежемесячно.
Также можно приобрести патент на определенное количество месяцев и выплачивать ее стоимость в 2 этапа:
- 1/3 не позднее, чем за 25 дней до заключения арендного договора.
- Остаток не позднее, чем через 25 дней после окончания его срока действия.
○ Способы мошенничества при сдаче квартиры.
В роли недобросовестного участника сделки может выступать как арендодатель, так и арендатор. Самые распространенные схемы мошенничества:
- Пересдача арендованного жилья. Мошенником может быть как арендодатель, так и арендатор. В первом случае демонстрируется копия правоустанавливающего документа со ссылкой на его обновление в каком-либо органе. После этого требуется задаток за 1-3 месяца и просьба отложить въезд на несколько дней под предлогом необходимости подготовки жилья. В итоге, придя в назначенное время, квартирант обнаруживает, что выданные ключи не подходят к замку, а при попытке вызова полиции хозяин отпирается от всех обвинений.
- Если аферу проворачивает арендатор, он снимает квартиру, выдавая себя за ее владельца при помощи поддельных правоустанавливающих документов. При сдаче в аренду также берется задаток на несколько месяцев, после чего мошенник исчезает, а реальный хозяин не может ничего объяснить.
- Проворачивать махинации может и риэлтерское агентство. К примеру, вам могут предложить купить базу с номерами телефонов потенциальных арендаторов, уточняя, что процент за сделку с вас брать не будут. В итоге список оказывается недействительным, а оплата за него достаточно высокая.
Для максимального снижения риска подобных ситуаций, нужно соблюдать следующие правила:
- Не выбирать варианты со слишком привлекательными ценами.
- Проверять подлинность предоставленных документов (для этого можно попросить выписку из Росреестра).
- Отдавать арендную плату только по расписке.
- Сразу оформлять договор аренды с приложением акта приема-передачи помещения и описью имущества.
Таким образом, сдача жилья в аренду имеет множество нюансов, каждый из которых следует учитывать, чтобы избежать возникновения непредвиденных проблем.
○ Советы юриста:
✔ На постоянной основе сдаю несколько квартир, нужно ли регистрировать ИП.
Обязанность регистрировать ИП при сдаче жилья в аренду законом не предусмотрена. Но в данном случае наличие нескольких объектов недвижимости и регулярность заключения арендных сделок могут быть классифицированы как незаконная предпринимательская деятельность, что повлечет за собой административный штраф, размер которого будет определен судом.
✔ Можно ли брать оплату в валюте.
Законодательством запрещаются валютные операции между резидентами (ст. 9 ФЗ «О валютном регулировании…» от 10.12.2003 № 173-ФЗ). Поэтому арендную плату можно установить в рублях, соответственно текущему курсу определенной валюты.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Комментарии
Анна
Здравствуйте! Собираюсь сдавать жилье в аренду. Как легче уплачивать налоги со сдачи квартиры, в статусе физлица или ИП?
Консультант ТопЮрист
Добрый день! В статусе физлица, являясь резидентом РФ, вы должны уплачивать 13% от годового дохода от сдачи жилья в аренду. Зарегистрировав ИП, вы можете уменьшить эту цифру до 6%, выбрав упрощенную систему налогообложения. Однако при этом необходимо вести бухгалтерский учет, поэтому для принятия решения стоит произвести подробные расчеты потенциальной выгоды и связанные с налогами документы.
Аня
Здравствуйте! Когда нужно регистрировать договор на сдачу квартиры в аренду?
Консультант ТопЮрист
Добрый день. Подобный договор подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок более 1 календарного года. Если вы не хотите проходить процедуру, можно оформить соглашение на 11 месяцев, а потом просто продлить его.
Алексей
Здравствуйте! Если я буду сдавать жилье в найм и платить налог 13%, будет это учитываться как стаж при оформлении пенсии?
Ирина
Женщина (не имеет интернета), пенсионерка, ветеран труда, проживает за границей, имеет гражданство РФ, но, в связи с длительностью пребывания в другой стране, не является налоговым резидентом. Хочет сдать в найм принадлежащую ей квартиру в России. Обязана ли она уплачивать налог, будет ли это налог как с иностранного гражданина или как с гражданина РФ, и, если налог платить она обязана, то как это сделать технически? Приехать в Россию она не может из-за проблем со здоровьем. Для заключения договора с нанимателем назначит доверителя.
Добавить комментарий